수급불균형 구해보기

우리가 지금까지 이해한 내용을 한 곳으로 모아서 수급불균형을 구해보자.

공급 지표: 입주물량·미분양·경공매 물량

입주물량

서울의 6개월 입주물량 시계열 그래프이다.

붉은색은 이미 입주를 마친 물량이고 파란색은 확정된 입주 예정물량, 노란색은 아직 입주물량이 확정되지 않은 것을 나타낸다. 서울 매매지수 추세와 함께 보면 우리가 보통 알고있는 상식과 다르다. 입주 물량이 많을 때 오르고 적을 때 떨어지는 것처럼 보인다! 입주물량만으로 매매가를 예측할 수 없는 이유이다. 사람들은 이를 끼워 맞추기 위해 서울은 경기도와 인천의 입주물량을 함께 봐야 한다고 말한다. 그래도 마찬가지이다. 서울 아파트 매매가는 수도권의 입주물량이 많을 때 오르고 적을 때 내렸다. 다시 끼워 맞추기 위해 서울에 영향을 주는 입주물량은 멀리 화성이나 평택의 물량은 제외하고 성남이나 과천 안양의 물량만 더하고 인천은 6개월 뒤에 영향을 주니까 물량을 넣었다 빼고... 맞추기 바쁘다. 입주물량과 서울의 매매가는 아무런 상관관계가 없다는 걸 확인할 수 있다.

준공 후 미분양

미분양의 자료는 두 가지다. 분양 후 준공 전까지의 미분양, 준공 후 미분양으로 나눌 수 있다. 이 중에서 준공 전 분양된 분양권은 사실 실소유자의 수요가 아닐 수 있다. 분양권은 사실 선물(futures)이다. 계약금 10% 정도만 가지고 소유권을 예정한 상태이다. 실제 소유하지 않고 분양권을 팔아 차익을 얻으려는 사람들이 존재한다. 따라서, 준공 전 미분양은 실소유자를 위한 공급에서 제외 되어야 한다. 서울의 준공 후 미분양 추이를 살펴보면 다음과 같다.

자료는 2000년 9월부터 존재한다. 2009~2014년 까지 준공 후 미분양이 평균 약 500세대가 넘었다. 지금은 믿기 어렵겠지만, 2012년에는 서울의 1000여 세대의 아파트가 주인을 못 찾고 헤매고 있었다. 시장의 수요는 이렇게 변덕스럽다. 현재 미분양은 크게 줄었다. 준공후미분양 자료는 수요의 변화를 단편적으로 볼 수 있는 지표다.

경공매 물량

법원에서 제공하는 서울의 월별 경매 물량이다. 자료는 2005년 1월부터 집계되었다. 유료 경매지를 이용하면 좀 더 편하게 자료를 수집할 수 있다. 공매 물량도 함께 보면 좋겠지만, 아쉽게도 자료가 없다. 사실 공매보다는 경매 물량의 비중이 커서 공매 물량은 제외해도 큰 무리는 없을 것으로 보인다.

2014년 이후 경매 물량이 급격이 줄어들고 낙찰가율이 급격히 커지는 것을 볼 수 있다. 현재 서울에서 경매로 아파트를 낙찰받기가 어려운 이유이다. 지금은 경매로 서울 아파트를 사기에 좋은 시기는 아니다. 최근 낙찰가율은 변화가 심해 통계의 의미가 없다. 아마도 물건의 개수가 줄어들면서 몇개 되지 않은 낙찰물건이 평균 낙찰가율 좌우하기 때문인 것으로 보인다.

잉여거래량으로 본 수급불균형과 매매지수

잉여거래량

우리는 앞서 잉여거래량은 다음과 같이 정의했다.

잉여 거래량≈ 평균 거래량−현재 거래량

정확히 맞는 값은 아니지만 수요를 알 수 없기 때문에 편법을 사용하는 것이다. 서울의 잉여 거래량을 살펴보면 다음과 같다. 거래량 통계는 KOSIS에서 얻을 수 있고 2006년 1월부터 자료가 집계되었다. 평균거래량에서 현재 거래량을 뺀 값을 그래프로 나타내 보자.

서울 6개월 거래량의 평균은 약 43,600 건이다. 6개월 입주물량의 평균은 약 19,500 건으로 사실 공급은 일반매물의 비중이 훨씬 높다는 걸 알 수 있다. 준공후 미분양이나 경매물량의 6개월 평균은 각각 263 건, 2,990 건으로 공급에서 차지하는 비중은 작다.

공급 비중 ----------------------------------- ----------------------------------- 일반거래 65.7%

입주물량 29.4%

경매물량 4.5%

준공 후 미분양 0.4%

따라서, 서울의 공급은 입주물량만을 가지고 논할 수 없다. 잉여거래량의 초록색 부분은 이미 자료가 주어진 것이고 파란색은 다음 6개월의 잉여 거래량을 예측한 것이다. 이 예측 방법은 공개하지 않으려 한다. 우리의 비기이기 때문이 아니라 논리적인 근거가 약하기 때문이다.

서울의 수급 불균형과 매매지수의 그래프를 함께 보면수급 불균형이 (+)인 경우 즉, 공급이 수요에 비해 많거나 수요가 공급에 비해 적은 경우에는 매매지수가 하락하는 것을 볼 수 있고, 수급불균형이 (-)인 경우 즉, 공급이 적거나 수요가 많은 경우 매매지수가 상승하는 것을 볼 수 있다.

2018년 9.13 대책은 서울 아파트 수요를 크게 줄였고 19년 상반기의 서울 대거 입주로 인해 수급 불균형이 크게 증가했다. 즉, 수요가 공급에 비해 적었다. 따라서 한참 올라가던 매매지수가 하락으로 꺽였다. 정부 정책이 주효했음을 알 수 있다.

이후 다시 19년 하반기부터 수급불균형은 (-)로 돌아섰고 수요의 증가 공급의 감소로 서울 매매가는 다시 오르고 있는 중이다. 앞으로의 예측은 투자자 각자의 몫이다. 감당 가능한 리스크 내에서 판단하길 바란다. 2008년 서울의 아파트 매매지수는 통화량 대비 버블이 심했다. 이때 수급 불균형이 커지면 매매가는 급격히 떨어진다. 반면 최근 2019년 상반기는 통화량 대비 버블이 작은 구간이었기 때문에 수급불균형이 2008년 하반기와 같은 수준이었음에도 불구하고 급격한 하락은 없었다.