수급불균형

수급 불균형은 공급과 수요의 차이이다.

수급불균형= 공급 -- 수요

여기서 문제는 수요 변화를 알기 위해 수요량 통계를 알아야 하는데 이 자료가 없다는 것이다. 공급은 어느 정도 자료가 있다고 하지만, 수요에 대한 자료는 찾을 수 없다. 따라서 약간의 편법을 사용해야 한다.

공급은 다음과 같다.

공급= 입주물량 + 준공후 미분양 + 경공매 물량​ + 중개소 매물

여기에서 우리는 중개소 매물량을 알기 어렵다. 물론 그 지역 네이버 매물을 모두 조사해서 중복 물건을 제외하고 거래 완료 물건을 빼고 허위 매물을 빼는 수고를 더하면 알 수도 있을 것이다. '아파트 실거래가' 앱 등을 통해 매물 증감 시계열을 알 수 있지만 그 역사가 너무 짧은 게 아쉬운 점이다. 그나마 우리가 구할 수 있는 시계열 자료는 아파트 매매 거래량이다. KOSIS에서 제공하는 '거래 원인별 아파트 거래현황'에서 2006년 1월부터 아파트 매매 거래량 시계열을 얻을 수 있다.

이제 이 자료를 가지고 편법을 사용해 보자.

중개소 매물에서 수요를 빼면 잉여 거래량이 된다. 거래되지 않고 적체 된 매물량이다.

잉여 거래량= 중개소 매물−수요 ​

중개소 매물보다 수요가 많다면 잉여거래량은 (-)가 된다. 즉 매물 부족이다. 중개소 매물은 있는데 수요가 없다면 잉여 거래량은 계속 늘어 날 것이다. 이 잉여 거래량은 다음과 같이 표현할 수도 있다.

잉여 거래량≈ 평균 거래량 − 현재 거래량 ​

평균 거래량 대비 현재 거래량이 많다면 잉여거래량은 (-)가 된다. 즉, 매물 부족이다. 평균 거래량 대비 현재 거래량이 적다면 잉여 거래량 즉, 매물은 적체될 것이다. 정확히 일치하지는 않지만 그래도 우리가 모르는 두 변수 '중개소 매물'과 '수요'를 우리가 알 수 있는 변수 '거래량'으로 바꿀 수 있다.

즉, 수급 불균형에서

수급불균형 = 공급 −수요 ​

공급 = 입주물량 + 준공후 미분양 + 경공매 물량 ​+ 중개소 매물이므로,

수급불균형 = 입주물량 + 준공후 미분양 + 경공매 물량 ​+ (중개소 매물 -- 수요)

​ 입주물량 + 준공후 미분양 + 경공매 물량 + (평균거래량 − 현재 거래량​)

이상 우리가 알 수 있는 자료들을 모으면 한 지역의 수급불균형을 나타낼 수 있다.