전세 레버리지 투자를 추천하는 이유2: 현금흐름으로 수익률을 높인다

5년전에 A 아파트를 3% 금리의 대출 8천만원을 끼고 (LTV 40%) 2억원에 사서 거주했는데 5년후 시세인 4억원에 매도했다고 하자. 대출 8천만원의 3% 인 240만원을 매년 이자비용으로 지불하므로 보유기간 동안 현금흐름은 마이너스이다. 이 투자의 수익률 (IRR)은 어떨까? 단순히 생각했을 때 가격이 2배가 되었으므로 수익률이 100%인 것 같지만 이자비용과 5년 동안의 기간이 있으므로 연평균 수익률로 따져보면 IRR=20.5% 이다. 꽤 괜찮은 수익률이다.

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하지만 똑 같은 아파트에 전세 레버리지 투자를 했더라면? 투자수익률은 훨씬 더 높아진다.

똑 같은 A 아파트를 5년전에 2억원에 사서 1.6억원에 전세로 내놓아서 나의 실투금은 4천만원이 들어갔다. 2년마다 5%씩 약 800만원 가량 전세금을 올려서 2년마다 800~840만원 정도의 현금흐름이 생겼다. 5년이 지나서 똑같은 매도가격인 4억에 매도함으로써 전세금을 제외한 2천2백만원 가량의 순현금흐름이 생겼다. 이때의 연평균 투자수익률 (IRR)은? 34.2% 이다.

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같은 가격에 사서 같은 가격에 매도했는데도 투자수익률이 14%p 가까이 차이가 난다! 그 이유는 투자비용의 차이와 현금흐름 유무에 있다. 두번째 경우 전세금을 레버리지해서 실투금을 4천만원으로 줄일 수 있었고 2년마다 전세보증금을 5%씩 올리면서 플러스 현금흐름을 만들었기 때문에 투자수익률이 크게 높아졌다. 이처럼 레버지리를 통해 나의 투자금을 아끼고 현금흐름을 만드는 투자의 위력은 놀랍다.

이런 투자를 좀더 긴 시간 동안, 여러 건을 진행해간다면 어떨까? 통화량 증가에 따라 부동산의 매매가와 전세가가 모두 장기적으로 상승하는 것을 즐기면서 2년마다 오른 보증금으로 거위를 더 늘려나갈 수 있다.

갭투자와 다르다: 전세가 상승을 보는 투자

전세를 레버리지로 이용해서 투자하는 것은 소위 말하는 갭투자와 전혀 다르다. 갭투자는 매매가의 상승을 전제로 한 단기 차익형 투자이다. 반면 전세 레버리지 투자는 전세가의 상승을 기대하고 투자한다. 매매가와 전세가의 차이를 이용해서 부동산을 매입하는 과정은 비슷하지만 운용 과정은 전혀 다르다. 주식투자를 할 때 일반적으로 주가가 싼지 비싼지를 판단하기 위해 그 회사의 실적을 보고 평가를 한다. 회사가 성장하고 수익을 (현금흐름) 내고있다면 그 현금흐름의 가치를 기반으로 주식의 가격을 평가하듯이 부동산의 가치와 가격 또한 부동산이 가져오는 현금흐름을 기반으로 평가해야한다. 주거용 부동산에서 그 현금흐름은 전세 보증금의 증액분이다.

전세 레버리지 투자를 잘하기 위해서는 다음 명제에 대한 이해가 필요하다.

1. 투자의 성공은 자산을 늘리고 현금흐름을 확보하는 것에 달려 있다

2. 레버리지의 증가는 현금흐름이다

3. 레버리지는 잘 관리되어야 하고 리스크에 대비한 신용 유지/지역 분산을 해야 한다

4. 자산증가는 투자수익과 다르다

5. 전세가에도 버블이 존재한다

6. 주택 공급량과 통화량의 증가는 전세가에 영향을 준다

전세 공급 감소로 귀해지는 전세, 상승 전망

과거 우리나라의 사회경제적 상황은 전세가 확산될 수밖에 없는 분위기였다. 급속한 도시화로 인해 도시 지역의 주택 부족이 심각했고, 주택가격이 지속적으로 상승한 반면 전세를 대체할 공공임대주택도 절대적으로 부족했기 때문이다. 전세 제도는 금융시스템이 제대로 자리잡기 전, 급격한 도시화로 인해 집이 부족해서 생긴 제도이고 공공임대주택의 역할을 민간이 대신하면서 자리잡게 되었다. 전세는 세입자와 집주인 그리고 국가 모두에게 유리했다. 세입자는 월세보다 상대적으로 적은 비용으로 집을 빌릴 수 있었고 집주인은 주택담보대출이 거의 없던 시절에 레버리지를 이용해 투자할 수 있었으며, 국가는 공공임대주택을 지어야 하는 부담을 덜 수 있었다.

인구주택총조사에 따르면, 1975년 전체가구의 17.3% 정도였던 전세가구 비중이 1995년에는 29.7%로 증가했다가 2010년 21.7%, 2018년 최근 15.2%로 낮아지고 있다. 이는 전세 수요의 감소로 인한 효과라기 보다는 전세 공급의 감소로 인한 효과라고 봐야 한다. 자가 비중은 큰 증가가 없는데 월세 및 반전세의 비중이 크게 늘었기 때문이다. 특히 은행 예금이자가 낮은 요즘엔 집주인 입장에서는 전세보다 월세를 더 선호할 것이지만 임차인 입장에서는 전세대출 이자도 낮기 때문에 월세보다는 전세를 더 선호할 것이다. 즉, 저금리로 인해 전세의 공급은 감소하는데 수요는 증가하는 추세이므로 전세는 매우 귀해질 것이다.

2016~2018년에는 전국적으로 입주물량이 많았기 때문에 전세가가 하락세였지만, 최근 전세 레버리지 투자 환경은 점점 좋아지고 있다. 전세 임대인의 비중이 줄어 경쟁자가 줄어들고 있고 월세보다 전세를 선호하는 대기 수요자들이 많다. 또한, 전국적으로 아파트 공급이 크게 줄어들고 있고 여기에 정부의 정책 효과까지 더해져서 향후 몇 년간 역대 최저 공급의 시기를 경험할 가능성이 높다. 특히, 최근 국회에서 통과된 '전월세 상한제'나 '계약갱신청구권'은 전세 공급을 크게 줄일 것이고, 미래의 전세 증가분을 미리 받으려 하는 집주인들이 늘어나면서 전세가는 단기적으로 크게 상승할 가능성이 높다.

정리하면, 전세 레버리지 투자는 전세가의 상승을 기대하고 투자하는 방법이다. 현재 임대차 시장에서 전세 비중이 줄어들고 있지만, 전세 수요가 감소했다기 보다 전세 공급자의 감소효과가 크다. 앞으로 주택 공급량의 감소와 임차수요의 증가, 정부의 정책 등으로 전세는 귀해질 가능성이 높고 전세가는 상승할 가능성이 높다.