전세 레버리지 투자 방법

이 투자 방법의 핵심은 결국 전세가가 꾸준히 상승할 지역의 부동산을 모아가는 것이다. 전세가 상승으로 현금흐름을 만들어내는 거위를 모아가는 방법이다. 지금의 상황은 전세 레버리지 투자를 시작하기에 좋은 환경이다. 그 이유는 전국의 대부분의 지역들의 전세가가 그 동안 저평가되어 있었기 때문에 앞으로 상승세가 예상되기 때문이다. 또한 부동산 규제로 인해서 일부 지역에서는 매도 물량이 많이 나와서 실투금을 최소화하면서 매수할 수 있는 기회가 있기도 할 것이다.

1. 지역 분석 - 매매가와 전세가가 둘다 저평가되어있는 지역을 찾는다

1. 투자 아파트 IRR 분석 - 저평가 지역 중 투자 예산범위 안에서 입지가

가장 좋은 아파트 후보들을 선정한다. 그 중에서 과거 IRR 과 미래 예측 IRR 을 구해서 나의 목표 수익률보다 높은 지 확인한다

1. 전세를 레버리지해서 구매한다.

1. 같은 방식으로 1년에 1채씩 소액의 실투금으로 아파트를 모아간다

하지만 최근의 부동산 규제 때문에 전세 레버리지를 이용해서 부동산 개수를 늘려가는데 어려움이 있다. 따라서 우리가 제안하는 절충형 전세 레버리지 투자방법은 다음과 같다.

1. 종부세 절감을 위해 남편 명의와 아내 명의로 각각 인별 종부세

공제금액인 공시지가 6억원내외로 맞춘다. 이 경우 시가 2~3억 수준의 아파트를 2~3채 정도 살 수 있기 때문에 남편과 아내 명의를 모두 활용한다면 4~6년간 4~6채 정도 모을 수 있다.

1. 취득세 절감을 위해 적정가보다 10% 이상 싸게 사는 것을 목표로 한다.

또는 취득세 중과가 적용되지 않는 공시지가 1억 미만의 아파트를 목표로 하거나 (시가는 1억 중반 정도 된다) 비조정지역에서 2채까지 사는 걸 우선적으로 고려하는 것도 좋다. 1년에 한 채를 사는 것이기 때문에 급매와 경매, 공매를 잘 활용해서 10% 이상 싸게 사는 것을 목표로 하자.

지난 몇 년간 부동산 경기가 호황이었기 때문에 지금은 믿기 어렵겠지만 부동산 경기는 부동산의 공급과 수요가 맞물리면서 부동산 가격의 상승과 하락이 반복되고 이에 따라 규제당국의 태도도 크게 달라진다. 지금은 상상하기 어렵지만 몇 년 전만 해도 양도세 면제라는 파격적으로 규제 완화를 하기도 했다.

현재는 아파트의 입주물량이 급감하고 있고 정부의 규제로 공급이 더욱 줄어들면서 아파트 경기가 과열양상을 보이기 때문에 규제가 늘어나고 있지만 부동산 경기가 후퇴할 경우 규제는 언제든지 바뀔 수 있다. 지금은 부동산 규제 강도가 최고수준에 있지만 언젠가 완화되는 날이 올 것이다. 이때까진 세금부담을 최소화하기 위해 4~6채 정도 모으는 것을 목표로 해도 4~6년이 걸리기 때문에 한 채씩 싸게 구매하면서 4~6년을 기다리면 된다.

부동산 투자에 대한 압박이 심한 시절이지만, 결국 규제 시장은 시간이 지나면서 바뀌는 것이기 때문에 세금 부분을 조심하되 투자는 계속해나가자.