심화학습: 현금흐름의 종류

앞서 말한 레버리지가 현금흐름이라는 이해를 돕기 위해 간단히 재무제표에 대해 설명을 덧붙인다. 기업의 활동 보고서라고 할 수 있는 재무제표는 크게 자산상태표 (과거엔 대차대조표), 손익보고서 마지막으로 현금흐름표 이렇게 3가지로 구성되어있다.

기업은 정기적으로 재무제표를 작성해서 현재의 상태를 점검한다. 하지만 기업뿐만 아니라 우리 모두가 투자자라는 걸 다시 한번 생각해 보면 우리도 '가족 재무제표'를 만들고 정기적으로 재무제표를 점검해 볼 필요가 있다.

직장에서 월급을 받고 일하는 사람도 자영업자와 전문직도 시간 자산을 판매해 현금흐름을 일으키는 투자자이다. 자본을 투입하는 투자자도 있다. 사업가는 자본을 투자하고 다른 사람의 시간자산을 레버리지 해 현금흐름을 일으키는 투자를 하고 있으며 '투자가'는 다른 사람의 자본을 레버리지 해 현금흐름을 일으키는 부동산형, 회사형, 화폐형, 이 들을 혼합한 하이브리드/파생형 투자를 하고 있다. 직장인이나 자영업자도 언제든지 사업가 또는 투자가가 될 수 있다.

투자의 궁극적인 목표가 안정적이면서 풍부한 '현금흐름'이라는 점에서는 모두 같다. 다만, 이 현금흐름을 일으키는 방법이 서로 다를 뿐이다.

현금흐름표에 나타나는 현금흐름은 크게 세 종류가 있다.

현금흐름의 세 종류: 영업·투자·재무활동

1. 영업활동 현금흐름

2. 투자활동 현금흐름

3. 재무활동 현금흐름

1. 영업활동 현금흐름: 판매수익

지엽적인 정의로는 '기업의 주요 수익창출 활동으로 인한 현금흐름'이다. 주요 수익 창출 활동이라는 정의가 모호하긴 하지만 직관적으로 이해하면 경제주체가 다른 경제주체에게 무언가를 판매해서 얻은 돈이다. 쉽게 이야기 하면 판매 수익이다.

회사는 사람과 자본이 모인 곳이다. 회사를 하나의 경제주체로 본다면 모인 사람의 시간과 모인 자본을 이용해 상품을 만들고 이를 판매해서 얻은 돈이 영업활동 현금흐름이다. (물론 당기 순이익과 비슷한 의미이긴 하지만 당기 순이익이 포함된 손익계산서는 발생주의를 따르기 때문에 실제 기업의 현금의 증감은 현금흐름표와 다를 수 있다. 즉, 현금 유입과 유출이 없는 손익을 제외하고 실제 현금이 들고 나가는 것을 기록한 것이 현금흐름표이다.)

직장인의 경우에 영업활동 현금흐름은 회사에 자신의 시간을 판매해서 얻은 돈이다. 즉 연봉이 된다. 자영업자나 전문직의 경우에는 고객에게 자신의 시간을 판매해서 얻은 돈이다. 투자가의 경우에는 자본을 판매해 얻는 돈이다. 예를 들면, 빌려 준 돈에 대한 이자나 빌려 준 건물에 대한 월세 등이 있다.

대부분의 사람들이 현금흐름을 이야기할 때 영업활동 현금흐름(판매 수익)만을 이야기 하는 경우가 많다. 기업이든 개인이든 이 영업활동 현금흐름이 매우 중요하다. 하지만, 자신의 주 수입원이 영업활동 현금흐름뿐이라면 환경의 변화에 취약할 수 있다. 따라서, 우리는 다른 현금흐름에도 관심을 가지고 이를 얻기 위해 노력할 할 필요가 있다.

1. 투자활동 현금흐름: 시세 차익

투자활동 현금흐름의 지엽적인 정의는 '장기성 자산 및 현금성 자산에 속하지 않는 기타 투자자산의 취득과 처분으로 얻는 현금흐름'이다. 기업 회계에서 사용하는 용어이기에 정의도 어렵고 적용 범위도 기업에 한정되어 있다. 투자활동 현금흐름을 가장 쉽게 표현하면 '시세차익'이다. 직장인이 아파트를 1억에 샀다가 2억에 팔아 세금을 제외하고 남는 수익이 5천만원이라면 이 5천만원은 직장인의 투자활동 현금흐름이 된다. 연봉(영업활동 현금흐름)이외의 현금흐름으로 이는 생활비로 사용할 수 있고 다른 자산을 구매하는데 사용할 수 있는 돈이다.

기업도 정확히 같은 일을 하고 있다. 공장부지, 건물 등을 매매해 얻은 수익으로 영업활동 현금흐름을 늘리기 위해 투자하거나 주식의 판매 대금을 이용해 현금흐름을 일으키는 등의 활동을 한다. 개인도 사업가도 투자가도 모두 같다.

1. 재무활동 현금흐름: 레버리지 증가

재무활동 현금흐름의 정의는 '기업의 납입자본과 차입금의 크기 및 구성 내용에 변동을 가져오는 활동으로 인한 현금흐름'이다. 즉, 자본과 차입금의 조달, 환급 및 상환을 포함한다. 차입금은 레버리지의 대표적인 형태이다.

즉, 재무활동 현금흐름은 쉽게 이야기 하면 레버리지 증가이다.

만약 직장인이 자신의 10억의 아파트를 담보로 하여 4억의 대출을 받았다면 이 4억은 재무활동 현금흐름이 된다. 이 또한 다른 자산을 구매하거나 생활비 또는 다른 용도의 자금으로 사용할 수 있다.

전세레버리지 투자를 하는 투자가는 전세 보증금의 상승으로 재무활동 현금흐름을 얻는다. 즉, 세입자가 올려 주는 무이자 대출은 전세레버리지 투자자에게 현금흐름이 된다.

워런 버핏이 주로 이용하는 플로트(float)도 재무활동 현금흐름이 된다. 잘 설계하면 무기한 빌릴 수 있고 무이자인 레버리지를 현금흐름으로 이용할 수 있다.

워런 버핏의 무이자·무기한 레버리지, 플로트(float)

2) 워런 버핏과 플로트 (float) -- 워런 버핏은 어떤 레버리지를 쓸까?

많은 사람들은 워런 버핏이 레버리지를 싫어한다고 알고 있다. 심지어 워런 버핏은 2010년 주주서한에서 다음과 같이 이야기 하기도 했다.

"만일 당신이 레버리지를 사용하면 그것은 당신의 성과를 확대시켜 줄 것이다. 당신의 부인은 당신이 영리하다고 생각할 것이고, 당신의 이웃들은 당신을 부러워할 것이다. 그러나 한번 레버리지로 이익을 보게 되면 그것은 중독을 일으킨다. 거의 모든 사람들이 그 중독에서 벗어날 수가 없었다. 그리고 우리가 초등학교 3학년 때 배웠듯이, 그리고 2008년에 보았듯이, 아무리 그 성과가 훌륭하고 인상적이라 하더라도, 오직 한 개의 '0'만을 곱하더라도 그것은 '0'이 되어 사라진다. 역사는 레버리지가 0을 만든 수없이 많은 경우를 보여 준다. 설사 그 것이 아주 똑똑한 사람들에 의해서 사용되었더라도 말이다."​

위 글만 보면 레버리지는 중독을 일으키고 아주 똑똑한 사람이라도 그 중독에서 벗어날 수 없으며 투자 실패로 이어진다는 아주 무서운 말을 했다. 따라서 워런 버핏은 절대 레버리지를 사용하지 않을 것 같다.

사실을 말하면, 워런 버핏은 '레버리지'를 사용할 필요가 없는 투자자다. 여기서 말하는 '레버리지'는 일반인이 생각하는 '대출'을 말한다. 워런 버핏은, 일반인이 말하는 '대출' 레버리지을 사용하는 것이 아니라 '꿈의 레버리지'를 사용한다. 무이자이며 무기한 사용할 수 있는 레버리지 바로 '플로트(float)'다.

​플로트(float)의 사전적 의미는 매우 다양하다. 사전의 의미들을 조합해 보면 '물 위나 공기 등의 유체에 둥둥 떠 있는 어떤 것'을 말한다. 경제학에서 정확히 플로트(float)를 대신하는 우리말은 아쉽게도 없다.

플로트 사업자는 '권리'를 팔고 '현금'을 얻는 사업자를 말한다. 이 '권리'라는 것은 사실 형체가 없다. 하늘에 떠 있는 구름을 잡는 것과 같다. 구름이 보이는 것 같지만 그 구름을 잡을 수는 없다. 그래서 '권리'를 팔고 받는 현금을 플로트(float)라 말하는 건지도 모른다.

워런 버핏이 이용하는 플로트 중 가장 대표적인 예는 버크셔가 보유하고 있는 보험회사를 통한 보험금이다. 왜 이 보험금을 플로트라고 할까?

보험권

불의의 사고나 재해가 발생했을 때 받을 수 있는 보험금은 "미실현 이익"이다. 나중에 일어날 수도 있는 불안을 해소하기 위해 드는 보험은 미래의 확정되지 않은 손해에 대한 마음의 위안을 담보로 하고 있다. 보험 가입자는 일어날 수도 있고 일어나지 않을 수도 있는 어떤 상황에 대비해 보험회사에 현금을 납입한다. 불의의 사고가 발생하면 보험금을 얻으면서 손해를 줄인다(이익을 취한다). 보험회사는 "미실현 이익"을 약속하고 "보험금을 탈 수 있는 권리"를 팔아 현금을 챙긴다. 물론 대부분의 현금은 미래 보험금으로 지급되지만, 지금 받은 현금은 지급될 때까지 시간이 있다. 보험회사는 이 현금의 시간을 레버리지 한다. 시간을 길게 놓고 전체적으로 보면 보험계약자에게 받은 현금에는 이자가 없고 잘 설계하면 무기한 사용 가능한 레버리지가 된다.

워런 버핏의 플로트 비용을 연구한 한 논문 결과에 따르면 워런 버핏은 보험 플로트를 이용해서1976년부터 2011년까지 무려 36년 동안 연방 기준금리보다도 낮은 비용으로 자금을 조달해 왔다.한국으로 치자면, 지난 36년동안 한국은행 기준 금리보다 더 낮은 금리로 자금을 조달해서 투자한 셈이다.

보험권 외에 "권리"가 들어간 여러 가지 상품을 살펴 보자. 플로트 사업자는 이 '권리'를 팔고 받는 '현금'을 레버리지로 사용하고 있는 사업자다. 대부분은 나중에 다시 돌려줄 예정이지만 이자가 없고 잘 설계하면 무기한 사용할 수 있는 꿈의 레버리지를 일으키고 있다.

복권

가장 이해하기 쉬운 플로트는 '복권'이다. 복권 사업자는 사람들에게 '꿈을 이룰 권리'를 판다. 이 미실현 이익을 위해 사람들은 복권 사업자에게 현금을 낸다. 복권 사업자는 추첨 등을 통해 복권 당첨자를 정하고 상당 부분의 현금을 당첨금으로 지급한다. 하지만, 남은 현금 또는 그 다음에 들어오는 현금은 계속 사업자가 소유하고 있다. 그리고 무이자다. 이를 이용해 투자를 하거나 국가 주도형 복권(대표적인 예가 로또)인 경우에는 공익사업에 사용한다. 이자가 없고 무기한 사용 가능한 플로트다.

옵션(사거나 팔 수 있는 권리)

이해하기는 어렵지만 일반인이 플로트를 만들 수 있는 몇 안 되는 방법 중 하나이다. 옵션은 "기초 자산"을 정해 진 가격에 사거나 팔 수 있는 권리이다. 쉽게 예를 들면 미세먼지 마스크를 장당 100원에 살 수 있는 권리가 있다면 이 권리를 얼마에 팔면 될까? 이번 코로나 사태처럼 마스크 수요가 한번에 몰린 경우에는 한 500원 정도에 팔아도 팔렸을 것이다. 이 때 말하는 '살 수 있는 권리'를 '콜옵션'이라 하고 판매한 대가로 프리미엄을 받는다. 워런 버핏은 미국의 주가지수가 장기적으로 우 상향 할 것이라고 보고 옵션을 판 적이 있다. 옵션을 매도하는 사람은 플로트 사업자가 될 수 있다. 옵션 투자 편에서 다시 설명하겠지만 일반적인 옵션 매도는 위험하다. 하지만, 굉장히 안전하게 설계할 수도 있다. '권리'를 팔고 받은 프리미엄은 이자가 없고 잘 설계한다면 무기한 사용할 수 있는 플로트다.

상품권

상품권 판매자도 플로트 사업자이다. 상품권 플로트 사업자는 미래에 "상품을 살 수 있는 권리"를 판다. 물론 할인을 해서 팔기 때문에 이자가 있는 것처럼 보이지만, 일부 상품권은 자연스럽게 소각되므로 이 비율만큼 할인을 한다면 무이자 레버리지가 된다. 상품권 판매자는 미래에 돌려줄 현금을 미리 받아 이 현금의 시간을 레버리지 한다.

주권/ 영주권

넓은 의미에서 국가는 국민에게 '주인이 될 수 있는 권리'를 팔고 세금을 받는 플로트 사업자라고 할 수 있다. 타국 국민에게는 '거주할 수 있는 권리'를 팔고 현금을 얻기도 한다. 하지만, 국가는 이 현금을 영리 목적을 위한 투자에 쓰진 않는다. 공익과 국민의 안녕을 위해 대부분 사용하고 국가의 발전을 도모 하는데 사용한다.

전세권

부동산형 투자에서 볼 수 있는 플로트도 있다. 바로 전세이다. 우리나라에서 플로트 사업자가 될 수 있는 간단한 방법은 전세레버리지 투자자가 되는 것이다. (여기서 말하는 전세권은 민법에서 말하는 물권인 '전세권'과 다르지만, 넓은 의미에서 전세 세입자에게 주는 '부동산을 사용할 수 있는 권리'를 말한다.) 전세레버리지 투자자는 이 '전세권'을 파는 플로트 사업자다. 다시 돌려줘야 하지만 돌려 줄 때까지는 시간이 있다. 또한 연속적으로 전세를 제공하면 사실상 돌려주지 않아도 되는 돈이다. 무이자이며 무기한 사용할 수 있는 레버리지이다.

워런 버핏이 우리나라의 전세제도를 봤다면 어땠을까? 아마 유레카를 외쳤을지도 모른다. 앞서 워런 버핏이 기준금리보다도 더 낮은 비용으로 자금을 조달해왔다고 밝혔다. 우리는 전세보증금을 사실상 무이자로 활용함으로써 워런 버핏보다도 더 싸게, 무이자로 자금을 조달할 수 있는 셈이다.

투자수익률의 함정: 레버리지보다 자산수익률(ROA)

3) 투자수익률의 함정에 주의할 것

현금을 창출해 내는 것은 자산이다. 자산을 빠르게 늘리려면 첫째로 투자수익률이 높은 자산을 둘째, 레버리지를 일으켜 매입해야 한다고 했다.

단, 여기서 주의해야 할 점들이 있다. 먼저 투자 수익률을 높이기 위해 레버리지를 최대한 높이는 경우를 보자. 자산수익률(Return on asset: ROA) 이 4% 인 상가가 있다. 상가의 가격이 1억이다. 즉 1억원으로 상가를 투자했을 때 연 400만원의 현금흐름이 생긴다. 레버리지는 신탁대출로 약 3.5% 금리로 자산가격의 80%까지 받을 수 있다고 가정하자. 상가 보증금은 1천만원을 받고 임대한다. 이 정보를 가지고 투자 수익률을 계산해 보자.

자산수익률 (ROA) = = = 4%

실질 투자금 (실투금) =1.0억 -- 1억x80% - 0.1억 = 1천만원

실질 현금흐름 = 400만원 -- (1억원 x 80% x 3.5%) = 120만원

투자수익률 (ROI) = = = 12.0%

이 경우 1억원짜리 상가를 실투금 1천만원에 사서 현금흐름은 연 120만원 (월 10만원)이 나오는 투자수익률 12% 짜리 투자를 했다. 매우 훌륭해보인다.

만약 레버리지 비율을 더 높여서 대출을 90% 받았을 경우엔 어떨까?

실투금 = 1.0억 -- (1.0억 x 90% - 0.1억) = 0 원

현금흐름 = 400만원 -- (1.0억 x 90% x 3.5%) = 85만원

ROI = = =

내 돈을 전혀 들이지 않고도 현금흐름 85만원을 만들어 냈으니 투자수익률은 무한대이다. 엄청난 투자처럼 보이지만 여기서 주의할 점은 실제 현금흐름이다. 대출 80% 투자 시에 월 10만원, 대출 90%로 투자 시에 월 7만원을 얻기 위해 우리는 이 투자를 해야할까? 여기에 숨어 있는 위험은 자산의 관리비용이다. 각종 세금과 관리비, 특히 공실이 발생할 경우의 관리비와 보유비용, 대출이자를 감당해야한다. 투자 수익률이 무한대인 것처럼 손실률 또한 무한대가 될 수 있다. 투자수익률에만 집착한 나머지 실질적인 현금흐름의 규모가 너무 작으면 실제로는 자산 관리하는 다양한 위험을 고려했을 때 효과적인 투자가 되기 어렵다.

또한 우리에게 주어진 시간은 무한하지 않다는 점을 명심해야 한다. 특히 직장인의 경우 시간을 쪼개서 투자할 때 위와 같은 투자는 거의 불가능하다. 목표하는 월 현금흐름 500만원이라면 위와 같은 투자를 무려 50번 반복해야 한다.

우리에게 주어진 시간 자산은 시간거위라고 앞서 설명했다. 시간 거위는 농장으로 출근해서 황금알을 낳아 주고 (일을 해주고) 그 대가로 월급의 형태로 황금알을 일부 가져온다. 대신 시간거위는 농장에서 퇴근하면 자신만의 농장주가 된다. 직장인은 대부분의 시간을 남의 농장에서 보내기 때문에 자신만의 농장을 관리하는 시간은 한계가 있다. 따라서 위와 같이 아무리 투자 수익률이 높아 보여도 월 7만원, 월 10만원의 현금흐름을 얻기 위한 투자를 하게 되면 시간 가성비가 매우 떨어진다. 시간 비용이 너무 높은 것이다.

투자의 또 다른 목적은 시간적 자유를 갖는 것이다. 이는 시간거위의 시간 가치를 최대한 높여야만 얻을 수 있다. 잠깐의 관리로 충분한 황금알(현금흐름)을 얻는 것이 우리의 목표다. 잠깐의 관리란 적은 시간 투자를 의미하고 적은 시간 투입량으로 충분한 현금흐름을 얻을 수 있다면 시간 대비 투자 수익률은 무한히 커질 수 있다. 시간대비 투자수익률, 즉 시간거위의 시간가치를 최대화하는 것이 시간의 자유를 꿈꾸는 투자자가 가야 할 길이다.

따라서 투자수익률의 함정에 빠져 시간 자산을 낭비하는 길은 지양해야 한다. 실투금뿐만 아니라 실투 시간 대비 효과적이고 효율적인 투자를 지향해야 한다.

만약 위의 80% 레버리지 투자 예시에서 자산 수익률이 4%가 아니라 8%로 높아진다면 어떨까?

실투금 = 1.0억 -- (1.0억 x 80% - 0.1억) = 1천만원

현금흐름 = 800만원 -- (1.0억 x 80% x 3.5%) = 520만원

ROI = = = 52.0%

연 현금흐름은 520만원, 월 현금흐름은 43만 3천원이다. 자산수익률이 두 배 증가했을 뿐인데 월 현금흐름은 4.3배가 증가했다. 월 현금흐름 500만원을 목표로 했을 경우 ROA=4% 경우엔 자산이 50개가 필요했다면 8%인 경우는 11.5개 정도만 필요하다.

결국 시간의 자유를 꿈꾸는 투자자가 향해야 할 방향은 ROI (레버리지 효과를 포함한 투자수익률)를 맹목적으로 높이는 데에 있는 게 아니라 ROA(자산수익률)가 높은 자산을 모아 가는 데 있다.

레버리지의 위험성: 비용·금리 변화에 커지는 변동성

4) 레버리지의 위험성

이제까지 자산을 늘리는데 있어 레버리지의 좋은 점들에 대해 이야기했지만 위험한 점도 분명히있다. 평상시라면 별 문제가 없을지라도 예기치 못한 상황 (예를 들면 최근의 코로나 위기 같은 경우)이 발생하면 예상치 못한 큰 손실이 발생할 수 있다. 마치 불과 같다. 관리만 잘하면 매우 유용하게 쓸 수 있지만 방심하면 공들여 지은 집을 태워 버릴 수도 있다. 그렇다고 불을 사용하지 않을 수 없듯이 투자자라면 레버리지를 반드시 이해하고 관리하며 함께 해야 한다.

레버리지의 위험성은 비용 변화에 대해 투자자가 받는 충격을 더욱더 확대하는 것이다. 외부 요인에 대한 변동성이 커지는 것이다. 앞서 설명한 것처럼 레버리지는 투자금을 줄이고 투자수익률을 높여준다. 다만, 여기서 고려하지 않은 것이 있는데 바로 거래 및 유지비용이다. 즉, 취득세, 보유세 등 각종 세금과 자산 유지 관리 비용이다. 거래 및 유지비용은 주로 자산의 가격에 따라 결정된다. 레버리지 비율을 높이면 높일 수록 이 비용이 투자수익에 끼치는 영향은 더 커지게 된다.

투자수익률 공식에 실질적인 비용을 더해서 다시 한번 살펴보자.

ROI = =

s = 자산대비 수익률(ROA)​

p = 레버리지 비율​

r = 레버리지 이자율 ​

q = 자산대비 비용의 비율

p 가 클수록(레버리지가 높을 수록) q 의 증가가 ROI 에 미치는 영향이 커진다.

매년 나오는 비용(세금, 기타 유지비)과 한번만 내는 비용(취득세, 수리비)를 구분해야 할 것 같아요. 매년 나오는 비용은 분자로 가고 한번만 내는 비용은 분모로 가요. 이 부분은 나중에 같이 수정해요~

예를 들어 5억의 아파트를 사서 4억5천만원의 전세를 주었다. 실투금은 5천만원이다. 정부에서 다주택자 종부세율을 높이면서 연 1.0%의 추가 세금을 걷기로 했다. 이 경우 매년 5억의 1%인 500만원이 추가로 들어간다. 1년 지난 시점에 총 투입된 자금은, 5,000만원의 실투금에 유지비용 500만원이 추가돼 5,500만원이 된다. 즉, 자산 대비 1%의 비용 증가는 실투금 10% 증가의 효과가 있다. 투자 수익률은 실투금 10%의 증가로 10%나 감소한다. 수익률 10%의 감소는 어마어마한 손실이다. 이와 같이 레버리지 90%인 경우 1%의 비용 증가의 효과는 10배에 달하게 되다. 레버리지 비율을 무한정 높이는 것이 능사가 아닌 이유이다. 투자 수익률의 함정에 빠질 위험이 크다.

높은 레버리지는 이자율의 조그만 변화에도 수익률에 큰 영향을 줄 수 있다. ROI를 식에서,

투자수익률 (ROI) =

위 식에서, r (레버리지 이자율)이 증가할수록 ROI는 크게 감소한다.

P가 증가할수록 r의 영향은 커진다. 즉, 레버리지 비율이 높을수록 이자율의 변화에 따른 수익률의 변화가 커진다.

종합하면, 과도한 레버리지는 외부환경의 변화 (비용의 변화, 금리의 변화)에 투자 수익률의 변화를 민감하게 만든다. 심지어는 자산을 부채로 만들어 투자자를 위협할 가능성도 있다. 꾸준히 랫동안 투자하려면 나의 레버리지 비율이 적정한지 항상 점검해야 한다.

자산증가 시뮬레이션: 매년 1건씩 30년의 결과

5) 자산증가 시뮬레이션

우리는 모두 투자자이고 투자의 목적은 시간 자산이든 돈 자산이든 늘려 가는 것이다. 어떤 자산을 어떻게 늘려야 할까? 두말할 필요 없이 황금알을 낳는 거위, 즉 현금흐름을 창출해 내는 자산을 사야 한다. 그래야 부담 없이 오래 보유할 수 있고 현금흐름을 재투자해서 복리 효과를 누릴 뿐만 아니라 불필요한 거래 비용과 소모 시간을 줄임으로써 경제적, 시간적 자유에 좀더 가까워 진다. 그럼 어떻게 늘려 갈까? 자산 수익률이 높은 자산을 찾고 레버리지를 적절히 써서 종합적인 투자 수익률을 늘려 가야 한다.

필자가 주장하는 현금흐름 있는 자산을 적절한 레버리지를 이용하여 꾸준히 늘려 가는 투자를 했을 때 누적되는 효과는 어마어마하다.

대한민국의 보통 사람이 재테크를 시작해서 자산을 늘리고 현금흐름을 꾸준히 재투자했을 때 어떤 결과를 얻을 수 있는지 시뮬레이션을 해보도록 하자.

30대 직장인 A씨가 있다. A씨는 결혼을 한 후 재테크의 필요성에 눈을 떴다. 봉급생활자이지만 멀지 않은 미래에 경제적 자유와 시간의 자유를 갖고 싶어 투자가의 길을 가기로 결심했다. A씨 가족의 현 현금흐름은 대한민국 가구 평균이라고 가정하자. 즉, 월평균 가구 소득은 약 500만원이고 소비액은 월 평균 300만원이며 작년에 적금해 둔 2,400만원이 있다.

1. 연 가구소득: 6,000만원 (월 500만원, 매년 2.5% 증가)

2. 연 가구소비: 3,600만원 (월 300만원, 매년 2.5% 증가)

- 보유 자본: 작년에 모아 둔 2400만원

(평균자료: 신한은행 '보통사람 금융생활 보고서'에 따르면 2018년 기준 월 가구 평균소득은 476만원이고 소비는 238만원이다. 계산의 편의성과 보수적인 계산을 위해 평균보다 소득은 조금 올리고 소비는 크게 올렸다. 소득과 소비는 매년 2.5% 씩 증가를 가정했다.)

직장은 앞으로 10년만 다니기로 한다. 10년 후 가구소비액보다 자산으로부터 나오는 현금흐름이많다면 A씨는 직장을 그만두고 파이어족이 될 수 있을 것이다. 파이어족이 되더라도 가구소비는 축소 없이 그대로 매년 증가한다.

재테크를 시작한 A씨는 이 책과 투자 강의를 통해 배운 투자 원칙대로 자신만의 투자법을 개발하고 좋은 자산을 모아 가기로 했다. 자신의 목표에 맞는 자산 대비 수익률을 정하고 감당할 수 있는 레버리지를 일으켜 현금흐름이 있는 좋은 자산을 선택한다. 그 조건은 다음과 같다.

3. 레버리지 비율(p): 70%

4. 레버리지 이자율(r): 3.2%

5. 자산대비 수익률(s): 5%

이 경우 구입 시 ROI는

투자수익률 (ROI) = = = 9.2%

따라서, A씨가 목표로 하는 연 수익률은 9.2%이며 이는 상당히 보수적인 수치이다.

자산에 대해서는 보유 비용이 발생한다 .또 자산에서 나오는 현금흐름에 대한 소득세도 내야 한다.

6. 보유비용: 보유 자산 대비 연 1%

7. 소득세율: 20%

(다소 보수적으로 잡았다. 투자 경험이 많아 질수록 비용과 세금을 줄일 수 있는 방법과 자산이 늘어날 것이다.)

현 시스템이 유지된다면 통화량은 계속 늘고 화폐가치는 계속 하락할 것이다.

8. 화폐가치의 하락: 연 2.5%

(화폐가치의 하락은 곧 자산 가격의 상승을 의미한다. 연 2.5%의 자산 가격 상승은 과거 데이터를 봤을 때 매우 보수적인 설정이다. 이 작은 상승의 축적이 어떤 결과를 낳는 지 지켜 보자.)

시뮬레이션을 위한 자료가 모였다. 이제 엑셀을 이용해 돌려보자.

투자를 시작한 해(투자원년, 0)에는 지난 해 모아 둔 2,400만원과 레버리지 5,600만원(70%)을 이용해 8,000만원의 자산을 살 수 있다. 1년이 지난 시점(1)에는 이 때 구입한 자산에서 280만원의 현금흐름을 얻을 수 있다. 여기에 1년 동안 모은 투자금인 2,460만원을 더하고 다시 레버리지를 일으켜 9,150만원의 자산을 구입한다. 투자원년(0)에 구입한 자산의 가격은 200만원 증가했고 레버리지는 140만원 증가했다. 이를 그래프로 나타내면 다음과 같다.

숫자 0은 투자 원년을 말하고 1은 1년 지난 시점을 말한다. 즉, 실투금_0의 의미는 투자 원년에 가지고 있던 실제 투자한 금액을 말하는 것이고 실투금_1은 1년 지난 시점에 모은 돈을 말한다. 레버리지도 마찬가지이다. 자산증가_0은 투자 원년에 구입한 자산이 1년 동안 오른 양(2.5%증가)을 나타낸 것이고 레버리지증가_0도 투자 원년에 일으켰던 레버리지가 증가된 양(2.5% 증가)를 나타낸다.

위 빨간 동그라미 부분을 보면 자산증가와 레버리지 증가는 매우 미미해 보인다. 하지만 이것이앞으로 어마어마한 결과를 낳을 것이다. 기대해도 좋다. 여기서 흥미로운 사실은 레버리지의 증가이다. 위 빨간 동그라미 부분을 확대하면,

레버리지 증가_0은 투자 원년(0)에 일으킨 레버리지의 증가를 말하는데 자산 증가만큼 레버리지도 증가할 수 있다. 이 레버리지 증가를 어떻게 보느냐가 자산을 빠르게 늘리는 중요한 열쇠를 제공해 준다. 앞으로 계속 다룰 예정이다.

또 한가지 중요한 사실은 자산을 자주 사고 팔지 않고 가능한 오랫동안 보유한다는 점이다. 매년 1건씩만 자신의 실투금에 맞춰 좋은 자산을 고르고 매입하여 현금흐름을 일으키며 보유한다. 자산의 가격 상승은 화폐가치 하락만큼만 기대한다.(매우 보수적이다.) 좋은 자산이라면 이보다 훨씬 큰 자산 가격 상승이 있겠지만 시장 가격의 변화는 무시해도 좋다. 다만, 자산의 상태가 좋지 않거나 더 좋은 자산이 나타났을 경우에는 팔고 더 좋은 자산으로 갈아탄다.

이 방법으로 30년 꾸준히 투자한 결과를 보자.​

30년 후, A씨는 60대가 된다. A씨의 자녀는 20대 중 후반이 될 것이다. 놀라지 마시라. 이 때, A씨의 자산은 280억원이 될 것이고, 연 현금흐름은 8억원이 된다!! 심지어 A씨는 이미 20년 전, 40대에 직장을 그만두고 파이어 족이 되어 있다. 직장을 그만둘 때 A씨는 자산 약 19억에 연 현금흐름 1억을 만들고 그만 두었다.

이건 미래가치일 뿐 아니냐? 라는 분들을 위해 현재 가치로 계산한 결과를 보면,

현재가치로도 자산은 133.6억, 연 현금흐름은 4.3억이다. 10년째 그래프의 꺽이는 점이 있는 이유는 A씨의 퇴사 때문이다.

결과가 놀랍지 않은가? 단지 매년 1건씩 자산을 꾸준히 늘려 갔을 뿐인데 30년의 세월이 놀라운 결과를 가져다 준다. 어마어마한 노력을 한 것도 아니며 어렵고 전문적인 투자법이 있었던 것도 아니다. 단지 좋은 자산을 찾고 1년에 한 번 수 많은 후보군 중에 하나를 골라 투자했을 뿐이다. 단만, A씨가 30년간 지켜 왔던 두 가지 중요한 노력은 '좋은 투자를 선택하는 것'과 '꾸준히 하는 것'이었다.

여기서 A씨는 새로운 자산을 늘리는 노력을 하지 않고 보유한 자산만 관리해도 된다. 하지만, 다음 그래프를 보면 마음이 바뀔 수 있다.

55년간 투자를 이어 갔을 경우의 그래프이다. 90대가 된 A씨 노부부의 자산은, 무려 1조 2천 6백억이 된다. (투자 원년 2,400만원의 자산이 16,000배 증가한다.) 현금흐름은 연 400억이 넘는다. 월 33억이고 하루에 1억씩 써도 남는 돈이다.

워런 버핏은 버크셔 해서웨이를 세우고 55년 투자해 27,440배의 자산 증가를 이뤘다.

버크셔의 자산증가율 정도는 아니지만, 우리도 할 수 있다! 수익률 좋은 자산을 모으고 현금흐름을 일으키며 재투자 하는 것만으로도 놀라운 결과를 얻게 된다. 투자는 싸게 사서 비싸게 파는 것이 아니라 좋은 자산을 모아 가는 것이다.