화폐형 투자: 돈을 모아갈 때

보통의 사람들은 투자를 어떻게 시작할까? 처음에는 일반적으로 취직하거나 알바를 해서 돈을 벌어보려고 할 것이다. 그렇게 번 돈의 일부를 예금이나 적금으로 저축하면서 종자돈을 모을 것이다. 그래서 어느 정도 종자돈이 모이고 나면 금융상품이나 주식투자, 부동산 투자 등을 꿈꾸는 게 일반적인 투자자의 성장 경로가 아닐까?

투자자가 투자를 시작하고 성장해가는 이 코스에 실전 투자 방법이 모두 담겨있다.

먼저 취직해서 돈을 버는 방법은 나의 시간 자산을 투자하는 회사형 투자법이라고 할 수 있다. 예금과 적금 등 저축해서 종자돈을 만드는 것은 화폐형 투자법이다. 주식 투자는 회사형 투자법에 속하고 부동산 투자는 당연히 부동산형 투자법에 속할 것이다.

1. 돈 모으기 - 화폐형 투자법

2. 돈 불리기 - 부동산형 투자법

3. 돈 안정적으로 유지하기 - 회사형 투자법

4. 하이브리드/파생형 투자법

이 투자법의 분류는 유대인의 경전 탈무드에 나오는 자산을 배분하는 방법을 이용한 것이다. 현대 포트폴리오의 아버지라 불리는 미국의 경제학자 해리 마코위츠는 유대인의 자산 3분법을 이용해 투자이론을 정립했다. 이에 따르면 탈무드에 나오는 자산 3분법은 "3분의 1은 주머니에, 3분의 1은 집에, 3분의 1은 가게에 배분하라"이다. 이 자산 3분법을 이용해 투자 방법을 분류한 것이다. 현대적 관점에서 '주머니'는 바로 재화로 교환 가능한 화폐를 말하고, '집'은 부동산을, 가게는 '회사'를 말한다. 현대 금융 시스템의 발달로 인해 위 3가지 자산 외의 다양한 파생상품이 존재하게 되었으므로 그들의 조합에 대한 4번째 투자법까지 만들 수 있다.

우리 부부가 그 동안 해왔던 다양한 투자들을 위의 분류에 따라 구분해 보면 다음과 같다.

1. 화폐형 투자: 예금, 적금, 달러와 엔화 매입, 비트코인/이더리움 매집, 실물 금 보유

2. 부동산형 투자: 거주용 단독주택 신축, 오피스텔 분양, 아파트 전세 레버리지, 월세 아파트, 상가, 토지 지분 경매, 농지 경매, 아파트 공매

3. 회사형 투자: 근로자(은퇴), 자영업(소상공인), 공유 오피스 운영, 미국과 일본의 배당주/성장주, 미국 국채

4. 하이브리드/파생형 투자: REITs, 주식 퀀트, ETF, 지인 펀드 운용, 해외옵션

이런 경험들을 통해 앞서 강조한 투자원칙 들을 정리할 수 있었고 다음의 원칙에 집중한 투자를 해오고 있다.

현금흐름이 나오는가? -- 자산이 창출하는 현금흐름으로 복리 투자하자

플로트, 즉 꿈의 레버리지를 이용가능한가? 그리고 시간 레버리지 이용이

가능한가? -- 레버리지 비용은 낮을수록, 레버리지 기간은 길수록 좋다. 그리고 나의 시간은 적게 들수록 좋다.

기대수익률이 우리 부부가 정한 기준 수익률보다 높은가? -- IRR

점검해보자

플로트를 기반으로 적절한 레버리지를 이용해서 현금흐름이 나오는 자산, 즉 황금알을 낳는 거위들을 꾸준히 모아가는 것이 우리 부부가 현재 실행하고 있는 농장운영의 가장 중요한 원칙이다. 부동산 거위든, 주식 거위든 투자 대상은 다양하지만 안정적인 현금흐름을 예측해서 투자수익률 (IRR)이 우리의 목표 수익률 이상인 거위만이 우리 농장에 들어올 수 있다.

2부에서는 우리 부부가 했던 실전 투자 방법을 중심으로 좀더 구체적으로 소개하려고 한다. 당부하고 싶은 것은 이 방법만이 최고의 방법은 아니라는 것이다. 다만, 투자 원칙에 부합하는 실전 투자 방법 중 하나일 뿐이며 이를 참고로 각자의 원칙에 맞는 투자법을 스스로 연구하길 바라는 마음에서 소개하는 것이다. 각자 상황에 맞는 투자법을 찾고 이를 꾸준히 실천해 경제적 자유/시간의 자유를 이루길 바란다.

돈을 모으기: 화폐형 투자 - 예금, 적금, 달러 매입, 실물 금 보유

돈을 불리기: 부동산형 투자 - 전세 레버리지 투자

돈을 잘 유지하기: 회사형 투자 - 해외 배당주 투자

최악의 경우에 대비하며 현금흐름을 만들기: 파생형 투자 - 금 콜옵션

매도

화폐형 투자의 대상은 원화, 달러, 엔화 등 화폐와 화폐 역할을 하는 금과 은 등이다. 현대 사회에서는 종이 화폐 또는 신용이 주로 돈의 역할을 대신하고 있지만 금과 은이 사실상 오랫동안 화폐의 역할을 해오고 있기 때문이다. 금본위 화폐제도 아래 과거 미국은 보유하고 있는 금만큼만 달러를 발행했지만 금본위제가 폐지된 지금은 금 보유량과 상관없이 달러가 발행되고 있다. 따라서 달러는 미국의 경제 체제에 대한 신뢰도만큼의 가치를 지니고 있다.

달러뿐만 아니라 원화도 마찬가지이다. 우리들은 한국에서 일상생활을 하면서 원화가 돈의 역할을 하는 게 너무나 익숙하지만 지난 IMF 위기나 서브프라임 위기, 최근의 코로나 위기 때처럼 한국의 경제 시스템에 대한 믿음이 약해질 땐 국제사회에서 원화의 가치는 언제든지 휴지조각이 될 수 있다는 점을 항상 기억해야 한다.

레버리지와 현금흐름을 기준으로 하는 자산의 관점에서 볼 때 화폐형 투자의 큰 약점은 현금흐름 창출과 레버리지 효과가 둘다 약하다는 것이다. 따라서 화폐형 투자는 그 자체로 자산증가보다는 다른 투자를 위한 종자돈 역할 또는 위험에 대비하는 수단이 된다. 이에 대해서는 뒤에 나오는 파생형 투자편에서 더 상세히 다룬다.