전세 레버리지 투자의 주의점 -- 역전세에 대비하는 우리의 자세

전세레버리지 투자의 가장 큰 장점은 무이자 대출이라는 점이다. 이자율의 변화에 따른 리스크가 없는 것만으로 편안한 투자가 가능하다. 전세레버리지 투자의 유일하지만, 가장 큰 위험은 '역전세'로 인한 대출의 일부 상환 압박이다.

역전세 확률: 투자기간의 약 15%

전세 레버리지를 투자할 때 역전세가 일어날 확률은 얼마나 될까?

전국 전세지수를 보면 꾸준히 우상향 하고 있지만, 중간중간 횡보와 하락 구간이 보인다. 매입 시점을 기준으로 2년 후 전세가의 변화를 살펴보면 다음 그래프와 같다.

우리나라 아파트 역사상 역전세는 96년 3월~97년 11월에 임대한 경우, 02년 8월~03년 8월에 임대 경우, 그리고 최근 16년 11월부터 19년 어느 시점까지 임대한 경우 총 세 차례 발생했다. 86년 1월부터 2018년 3월까지 총 387개월 중 51개월은 역전세를 46개월은 횡보(2년 5%미만의 상승), 나머지 290개월은 상승 했다. 이를 표로 나타내면 다음과 같다.

역전세 횡보 상승 합계 -------------- -------------- -------------- -------------- -------------- 개월 수 51개월 46개월 290개월 387개월

비율 13% 12% 75% 100%

기간을 줄여 최근 20년 통계를 살펴보면, 217 개월 중 14%인 30개월 정도 역전세를 나타냈다. 보수적으로 투자 기간의 약 15%정도는 역전세를 고려해야 할 수도 있다.

역전세 횡보 상승 합계 -------------- -------------- -------------- -------------- -------------- 개월 수 30개월 43개월 144개월 217개월

비율 14% 20% 66% 100%

또한 거의 무위험 자산인 국고채 3년물 금리와 비교하면, 전세레버리지 투자의 위험은 좀 더 상승하는 것으로 보인다.

이 차이를 그래프로 나타내면 다음과 같다. 이를 보면 역전세는 발생하지 않았지만, 안전자산 대비 수익률이 낮은 구간들이 보인다. 즉, 횡보기간까지 합하여 투자기간의 약 30% 이상은 사실상 손실을 볼 수 있는 구간이다.

위 그래프에서 보면 08년부터 16년까지 전세레버리지 투자의 전성기였다. 이후 16년 하반기부터 18년 상반기까지 '역전세' 구간에 들어섰다. 18년 하반기 입주한 세입자는 올해 하반기에 전세 만기가 되기 때문에 올해 하반기 전세가의 변화에 따라 전세 상승률이 정해질 것이다.

위 그래프의 파란 영역 부분은 추세를 이용해 예측해 본 결과이다. 이 예측에 따르면 2019년 하반기 입주한 세입자는 그동안 떨어졌던 전세가가 회복되어 내년 하반기에 전세금을 올려줘야 할 것으로 보인다. 전세레버리지 투자자 입장에서 보면 2019년 하반기는 전세레버리지 투자 전성기가 다시 시작되는 시기일 수 있다.

정리하면, 전세레버리지 투자는 투자기간 중 약 15% 정도는 역전세가 될 수 있는 위험이 있다. 또한 투자기간의 30% 이상은 예상하는 현금흐름이 나오지 않을 수 있다. 이 리스크을 헷지할 수 있는 방법을 찾고 리스크를 줄이기 위해 노력해야 한다.

역전세를 줄이는 6가지 투자 조건

리스크를 줄이고 안정적인 전세레버리지 투자를 하기 위해서 우리 부부가 지키려 노력하는 조건은 다음과 같다.

전세가 저평가 지역에 투자하기

전세수요가 많은 입지 선택하기

되도록이면 '아파트' 에 투자하기

3. 역전세 대비용 자금이나 신용 유지하기

4. 전국 각 지역으로 분산투자하기

5. 레버리지를 한번에 많이 끌어 쓰지 않기

1. 전세가 저평가 지역에 투자하기

전세가가 저평가되어 있어야 향후 전세가가 차츰 제자리를 찾으면서 현금흐름으로 돌아올 수 있을 것이다. 전세가가 고평가되어있다면 아무리 매매가와 전세가의 갭이 좁아서 실투금이 적더라도 전세 레버리지 투자를 해선 안된다. 전세가가 제 자리를 찾으면, 전세가가 하락하면서 역전세, 즉 마이너스 현금흐름을 가져올 가능성이 높기 때문이다. 전세가 저평가 여부를 확인하는 방법에 대해서는 추후 설명할 예정이다.

2. 전세 저평가 지역 내에서도 전세수요가 많은 입지 선택하기

사실 부동산 투자에서 가장 중요한 것은 입지라는 걸 잘 알 것이다. 누구나 잘 알고 있듯이 일자리, 대단지, 학군, 교통, 편의시설, 자연환경 등등이 갖춰진 곳이 살기 좋은 곳이므로 전세 수요가 많다. 이런 곳들은 전세수요가 꾸준하고 역전세에 대한 위험이 상대적으로 적다. 이 모든 조건을 만족하는 입지의 아파트는 매우 비쌀 것이다. 자금력만 된다면 투자수익률의 감소를 각오하고 완벽한 입지의 아파트에 투자해도 된다. 하지만, 실투금이 부족한 우리는 최고의 아파트만을 고집할 수 없다. 한 두개의 조건이 딸리더라도 꾸준한 수요가 있을 것 같은 입지, 이것을 찾는 노력을 해야 한다. 사실 쉽지는 않다. 처음부터 잘 할 수는 없다. 누구나 처음은 미흡하기 때문에 우리 부부도 초기에 투자한 물건들을 보면 이걸 왜 투자했을까 하는 물건이 많다. 이처럼 실패하고 돌아보며 경험을 쌓고 차츰차츰 더 나은 투자를 해 나가야 한다. 따라서 처음 투자하는 사람이라면 적은 금액으로 일단 실행해 보길 권한다. 어차피 실패하게 돼 있다. 너무 완벽하게 시작하려는 것은 욕심이다. 일단 시작하고 '꾸준히' 배워나가는 것이 중요하다.

3. 되도록이면 '아파트' 선택하기

많은 주택 형태 중에서 왜 '아파트'일까? 결론은 모두가 가장 선호하는 일반적인 주거 형태이기 때문이다. 전세를 줄 수 있는 주택의 종류는 원룸, 빌라, 오피스텔, 아파트 등 여러가지가 있는데 그 중에서도 아파트는 인기가 가장 많다. 매매 수요든 임차 수요든 수요가 가장 많다. 따라서 빌라나 오피스텔보다는 되도록이면 아파트를 선택하는 것이 좋다.

또한 아파트를 선택해야 하는 다른 이유는 바로 규격화로 인한 통계의 안정성이다. 아파트는 크기와 층수가 정해지면 빌라나 오피스텔에 비해 구조나 편의성의 편차가 크지 않다. 따라서 각 크기별로 전세가격 통계의 상관관계가 높다. 즉, 투자 대상 간의 비교가 편리하고 과거의 축적된 통계가 믿을만 하다. KB 전세지수는 '단독주택' '연립주택' '아파트'의 전세지수 통계를 발표하고 있기는 하지만 단독주택이나 연립주택의 통계는 개별 물건의 편차가 너무 크다.

마지막으로 아파트는 다른 주택에 비해 설계와 시공과정에 대한 믿음이 조금 더 크다. 실거주용으로 단독주택을 건축한 경험에 비춰 봤을 때 집은 기초부터 단열재와 방수, 마감까지 설계/시공자의 능력과 신뢰도에 따라 그 완성도가 천차만별이었다. 물론 잘 지은 빌라나 오피스텔이 존재한다. 하지만, 직접 짓는 것을 보지 않고서는 아파트 외의 주택은 완성도를 온전히 믿을 수 없을 것 같다. 아파트는 그래도 중견 이상의 건설사가 짓는 제품이므로 규격화 되고 시스템화 되어 있다. 또한 관리사무소가 있어 문제가 발생했을 경우 내 시간과 비용을 들이지 않고 해결이 가능한 장점도 있다.

4. 역전세 대비용 자금이나 신용 관리

앞서 살펴본 바와 같이 전세레버리지 투자는 투자기간 중 15% 정도의 기간에 역전세를 경험할 수 있다. 우리 부부는 가지고 있는 자금을 모두 투자하지 않고 일정 부분의 자금을 남겨 두고 있다. 하지만, 실투금도 모자란데 여유자금까지 준비하는 것은 사실 어려운 일이다.

이에 대한 해결책으로 신용을 유지하는 방법이 있다. 바로 직장인이나 사업자가 개설할 수 있는 마이너스 통장이다. 이를 개설해 두고 급할 때 꺼내 쓰는 방법을 추천한다. 하지만, 이 신용은 절대 투자에 올인해서는 안된다. 특히, 투자 초반에 마이너스 통장으로 투자를 하는 것은 레버리지 위험을 극도로 높이기 때문에 추천하지 않는다.

투자가 안정화 단계에 들어서면 매매가가 예상보다 크게 올라 전세가와의 차이가 큰 아파트들이 생긴다. 이 아파트를 담보로 후순위 대출을 받거나 담보부 마이너스통장을 개설 할 수 있다. 이를 잘 두었다가 역전세 상황에서 유용하게 쓸 수도 있다.

5 전국적으로 지역을 분산하기

아무리 전세가 상승 유망 지역이라고 하더라도 한 지역내 몰빵 투자는 피하고 되도록이면 전국의 각 지역당 한 채씩만 투자하는 것도 분산을 통한 리스크 관리 방법이다. 어느 한 지역에서 역전세가 발생하더라도 다른 지역의 전세가가 상승하면서 역전세의 위험이 상쇄되기 때문이다.

6. 레버리지 아끼기(욕심내지 않기)

투자를 하다보면 전세난이 발생해 전세가가 크게 올라 한번에 전세를 많이 올려 받을 수 있는 시기가 온다. 이 때 조심해야 할 것은 한번에 너무 많이 올리지 말아야 한다는 것이다. 투자 시 예상한 일정 정도의 레버리지 증가만으로도 훌륭한 결과를 얻을 수 있다. 전세난의 시기에는 전세가에 버블이 심하게 껴 있을 가능성이 높으므로 욕심부리지 말자.

예를 들어 2016년 초 전세난이 최고조에 달했을 때, 전세가를 최대로 올려 받았다면 2018년 초 역전세로 전세가 상승분의 대부분을 돌려 줘야 하는 상황이 발생했을 것이다. 이를 방지하기 위해 전세난이 발생하더라도 처음 예상한 상승률만큼만 올려 받아야 한다. 더 많은 현금흐름을 만들겠다는 욕심을 버리고 장기적으로 보고 레버리지를 아껴야 한다.