심리지수

'부동산은 심리다' 라는 말이 있다. 동의하는가? 많은 사람들이 미래를 예측하기 위해서 소위 '족집게' 지수를 찾아 다닌다. KB에서 발표하는 심리지수도 많이 참고하는 자료이다. 이는 2000년 1월부터 매주 각 지역 부동산 중개사님들의 도움을 받아 매수자 많음, 매도자 많음, 비슷함을 조사한 자료로 차트로 그리면 아래와 같다.

매수 매도자의 비율로 시장 참여자들의 심리를 엿볼 수 있다. 아파트 시장이 점점 타오르면서 매수 문의가 많고 매도 문의가 적어지면 매수우위지수는 증가한다. 이 중 매수우위 값(검은색)을 가지고 그래프를 그리면 다음과 같다.

수많은 점들이 이리저리 날뛰는 것을 볼 수 있다. 사람들의 매수 매도 심리는 시시각각 때때로 급격히 변한다. 이것을 예측할 수 있을까? 보기 편하게 이동평균(6개월)을 그리면 아래 그래프처럼 표현할 수 있긴 하다.

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매매가 예측을 위해 사용되는 지표는 선행지표, 후행지표, 동행지표로 나눌 수 있다. 선행지표는 매매가보다 선행하여 매매가를 결정하는 것을 말하고 동행지표는 매매가와 함께 변하는 지표, 후행지표는 매매가가 정해지면 뒤따라 결정되는 지표를 말한다.

미래를 예측하기 위해서는 '선행지표'가 필요하다. 하지만 선행지표로는 '입주물량'이 유일하다. 인허가/착공 물량도 있지만 같은 의미이며 입주물량보다 부정확해서 사실 예측에 사용하기에 불가능하다. 앞으로의 입주물량은, 공기지연 등으로 100%는 아니지만, 어느 정도 예정되어 있기 때문에 가격을 결정하는 공급과 수요 중에서 공급의 한 부분을 엿볼 수는 있다. 하지만 이것 조차 저번 글에 살펴 봤듯이, 매매가를 예측해 주지 않는다.

허무하게도 사람들이 찾고 있는 꿈의 선행 지표는 없다. 우리가 매매가를 예측할 수 없는 이유이다. 입주물량(인허가/착공)을 제외하고 사람들이 찾은 모든 지표는 후행지표이거나 동행지표이다. 상관관계가 높게 나타난다고 해서 그 지표가 매매가를 결정할 수 있다고 생각해선 안된다. 대표적인 심리지수인 매수우위지수도 마찬가지이다.

다만, 우리가 심리지수를 살펴보는 이유는 현재의 상황을 판단하기 위해서이다. 지금이 매수자 우위시장에 가까운지, 매도자 우위 시장에 가까운지는 알아야 한다. 투자수익률을 높이고 리스크를 대비하기 위해서다. 이것을 가지고 미래의 상황을 알 수는 없다. 미래 예측에 대한 책임은 투자자 각자의 몫이고 각자의 감당 가능한 리스크 범위에서 투자해야 한다.

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