매매가가 아닌 전세가에 집중해야하는 이유

앞의 전세 레버리지 실전 투자 사례 분석에서 우리는 매매가가 아닌 전세가 예측에 좀더 집중했다. 주거용 부동산 투자에서, 아파트가 거위라면 아파트가 가져오는 전세금(현금흐름)은 황금알이기 때문이다.

우리 모두는 투자자이며 황금알을 쑥쑥 낳아주는 거위들을 잘 키워갈 농장주이다. 거위 (자산) 를 살 때만 거위의 가격에 거품이 있는지 살펴볼 뿐이다. 거위가 황금알을 잘 낳아주고 있다면 농장주의 가장 큰 관심사는 '이 거위를 지금 시장에 갖다팔면 얼마 받을 수 있을까?' 보다는 '오늘은 우리 거위들이 황금알을 몇 개나 낳아줄까?' 일 것이다.

매매가를 예측하려는 이유는 결국 '사고 팔기 위해서' 이다. 사람들은 투자를 이야기 할 때 항상 '싸게 사서 비싸게 팔기'를 말한다. 그렇기 때문에 자산의 가격 변화에 민감하다. 시장을 매일 예의주시하고 매매가를 예측하려 든다. 가장 적절한 시기에 높은 가격에 팔아야 하기 때문이다. 자산을 매입한 후 팔 때까지 어떻게 보유하는 지에 대해 관심을 가지는 사람은 별로 없다. 거위 농장주로 치자면, 거위가 황금알을 잘 낳을지 신경쓰기 보다 농장의 거위들을 언제 팔아버리고 농장을 접을까를 고민하는 것과 같다. 사실 건강한 거위들이 황금알을 잘 낳아주도록 보살피면서 알짜배기로 키운 거위 농장을 대대손손 이어갈 수도 있는데 말이다.

농장주가 마음을 바꿔서 거위를 시장에 팔기로 결정했다고 하자. 거위를 얼마에 팔지, 거위의 매매 가격을 정할 때는 무엇을 기준으로 할까? 황금알을 많이 낳는 거위의 가격은 더 높고 알을 적게 낳는 거위의 가격은 더 낮을 것이다. 부동산 투자에서도 똑같은 원칙이 적용된다. 현금흐름을 많이 가져올 수 있는 부동산의 가격은 더 높고 가져올 수 있는 현금흐름이 적은 부동산의 가격은 더 낮다. 부동산의 현금흐름은 월세/전세보증금의 증액이나 부동산 자산가치 증가에 따른 레버리지 증가가 될 것이다. 따라서 향후 전세보증금이 차곡차곡 오를 것으로 예상되는 주거용 부동산의 가격은 높아질 것이고 반대로 전세보증금이 낮아져서 역전세의 위험이 있는 부동산의 가격은 그만큼 낮아질 것이다. 즉, 전세가를 알아야 주거용 부동산의 진정한 가치와 매매가를 알 수 있다.