전세 레버리지 투자를 추천하는 이유 1: 워런 버핏을 이기는 레버리지

부동산 투자를 하는 방법은 굉장히 다양하다. 그 중에서 우리 부부가 집중하고 있는 전세 레버리지 투자는 말 그대로 전세금을 레버리지로 해서 현금흐름을 꾸준히 만드는, 황금알 낳는 거위를 모으는 투자 방법이다.

전세 레버리지 투자는 어떤 것일까? 만약 어떤 자산에서 현금흐름이 나온다면 그 자산의 크기는 크면 클수록 좋을 것이다. 그래야 더 많은 현금흐름이 나올 테니까 말이다. 그래서 내 돈 뿐만 아니라 레버리지를 써서 자산을 매입하는 것이다. 그런데 여기서 사용하는 레버리지가 이자비용이 없고 대출기간도 거의 무기한이라고 하면 더욱 환상적이지 않을까? 그리고 이 자산에서 2~4년마다 현금흐름으로 목돈이 나와준다면 부담없이 즐겁게 보유할 수 있다. 이러한 투자가 전세 레버리지 투자이다.

전세 레버리지 투자를 이야기할 때 가장 많이 하는 질문이 "전세금은 돌려줘야 하는 돈 아닌가요?" 이다. 그래서 앞에서 레버리지 증가는 현금흐름이라고 설명했다. 이는 전세계적으로 통용되는 회계기준이기도 하다. 특히 전세금을 레버리지로 삼으면 이자가 없고 대출 기한 또한 거의 영구적이라는 점이 무척 매력적이다. 특히 입지가 좋아서 살기가 좋은 지역이라면 세입자가 나가더라도 그 다음 세입자를 받는데 큰 어려움이 없다. 이따금씩 전세 시세가 하락하는 위험이 있을 수 있는데 이것은 후에 다시 설명하겠지만, 일시적일 뿐이다. 워런 버핏도 장기간 투자를 지속하기 위해 보험회사를 인수하고 수입보험금을 저금리에 장기로 조달했다. 워런 버핏이 보험회사 수입보험금을 이용한 평균 조달금리가 xx% 정도 되는데 우리는 이보다 더 낮은 비용으로 매매가의 무려 70~80% 를 조달할 수 있다! 이런 훌륭한 플로트(전세)를 이용하지 않을 이유가 있을까?

레버리지를 이용하고 현금흐름을 창출하라고 하면 대부분의 사람들은 흔히 수익형 부동산 투자라고 부르는 월세 투자를 떠올린다. 하지만 월세 투자는 은행 대출을 이용하므로 대출이자가 나간다. 특히 수도권은 매매가의 40% 정도 밖에 대출이 나오지 않아서 실투금이 커서 수익률이 낮다. 월세 세입자의 연체 리스크도 있다.

전세를 레버리지해서 부동산을 보유한다면 매매가의 20~30%의 소액을 이용하므로 실투금이 적게 든다. 그리고 전세가와 매매가가 모두 저평가된 지역을 선별해서 투자했을 경우, 2~4년 후에 실투금의 상당부분을 전세금 증액으로 회수할 수 있다. 2~4년마다 전세금이 꾸준히 상승한다면 우리는 2~4년마다 현금흐름이 꾸준히 들어오므로 그 현금흐름을 재투자해서 복리효과를 누릴 수 있다. 보유하면서 현금흐름을 만들어내는 자산의 대표적인 예이다.