아파트 분양권, 선물옵션 투자의 흔한 사례

우리는 자신도 모르는 사이에 수없이 많은 선물과 옵션 거래를 하고 있는데 그 중 하나 아파트 분양권이다. 아파트 신규분양을 할 때 건설사 또는 조합은 일반인을 상대로 아파트 일반 분양에 나서고 일반인들은 청약을 하고 아파트를 분양 받는다. 이 때 받는 것은 분양권이다.

예를 들어 직장이 홍길동씨가 조합으로부터 한 아파트를 분양받았다고 하자. 아파트는 3년 후 완공되고 입주할 수 있다. 홍씨는 계약금과 1차 중도금을 내고 나머지는 중도금대출을 받기로 한다.홍씨가 받은 33평형 아파트의 분양가격은 총 10억원이고 홍씨는 이 중 10% 계약금과 10%의 1차 중도금으로 2억을 내고 분양권을 받는다고 할 때 이 분양권이 선물이다.

계약 내용: "3년 후 조합은 홍씨에게 10억원에 33평형 아파트를 양도한다."

앞서 설명했던 마스크 공장장과 도매업자의 계약과 사실상 똑같다. 홍씨가 낸 선물 증거금은 2억원이다.

만약 3년 후 아파트 가격이 20억이 되어 실제 입주 하지 않고 바로 판다면 홍씨는 2억원을 투자해 10억을 벌게 된다. 이처럼 선물에는 레버리지 효과가 있다. 이 때 조합은 20억원에 팔 수 있었던 아파트를 10억원에 판 셈이기 때문에 기회비용에서 큰 손실을 본다.. 건설사나 조합이 높은 경쟁률로 완판된 분양 대박을 실패라고 생각하는 이유이다. 분양가 상한제는 선물의 가격을 정부가 정해주겠다는 것이다. 파생시장까지 정부가 나서서 적극적으로 주택가격을 잡아보겠다는 희한한 발상이다.

여기서 만약 아파트 가격이 분양가격 10억보다 더 하락해서 8억원이 된다면 어떻게 될까? 2억을 투자한 홍씨는 투자한 2억원을 모두 잃게 된다. 이게 바로 레버리지의 무서움이다.

이처럼 아파트 분양권은 선물에 투자하는 것이고 레버리지가 크기 때문에 이에 대한 정확한 개념 이해와 수익률 계산 없이 앞으로 아파트 가격이 오를 것만 보고 투자하는 것은 기회비용이나 실제 자산 증가에 있어 큰 손실이 될 수도 있다는 걸 명심해야 한다.

분양권 전매는 콜옵션 거래다

홍길동씨가 만약 분양권을 전매한다면 어떻게 될까? 홍씨는 중개사무소를 통해 분양받은 아파트를 내 놓았다(전매제한은 없다고 가정). 평소 이 아파트에 관심이 많았던 C는 홍길동씨의 물건을 구매하려한다. 근처 새 아파트의 시세는 현재 12억원이고 홍씨는 분양권의 가격을 13억원에 내놓는다. 13억보다는 더 안 오를 것 같기 때문이다. C는 15억 이상 오를 것 같아 불안했다. 걱정은 다르지만, 거래하고자 하는 둘의 가격대가 맞기 때문에 성립하는 거래가 옵션 거래이다.

거래내용: "홍씨는 C에게 3년후 입주하는 아파트를 10억에 살 수 있는 권리를 판다."

홍씨는 살 수 있는(+) 권리를 팔았으므로(-), 하락에 배팅한 것이고, C는 살수 있는(+) 권리를 샀으므로(+) 상승에 배팅한 것이다. 즉, 홍씨는 콜옵션을 매도하고 C는 콜옵션을 매수했다.

만약 3년 후 아파트의 시세가 20억이 된다면, 하락에 배팅한 홍씨는 기회비용에서 큰 손해를 보고 상승에 배팅한 C는 큰 이익을 본다. 이 때, 이 옵션의 행사가는 10억원이 되고 프리미엄은 3억원이다. 현재 선물의 가격을 주변 새 아파트의 가격이라고 가정하면 현재의 선물가는 12억원이다. 이것을 옵션의 등가라고 한다. 콜옵션에서 거래된 선물의 행사가(10억)가 현재 선물가(12억)보다 낮을 때 이 콜옵션은 내가격옵션이 된다.

반대로 옵션의 행사가가 현재 등가보다 높은 콜옵션은 외가격옵션이라고 한다. 예를 들어 주변 신축의 가격이 8억원일 때 10억원에 분양받은 홍씨는 빨리 팔아버리고 싶을 것이다. 이 때 나타난 C'는 10억은 넘 비싸고 9억에 거래하자고 한다. 거래가 완료됐다. 다시 홍씨는 콜옵션을 매도했고, C'는 콜옵션을 매수했다. 차이점은 옵션의 등가(8억원)보다 행사가(10억원)이 높아 이 때의 콜옵션이 외각격이 되는 것 뿐이다. 분양권은 프리미엄이 (-)가 될 수 있는 특이한 거래이긴 하다. 이 때 프리미엄은 -1억원이다. (이는 굉장히 중요한 개념으로 나중에 다시 설명 드리겠습니다.)

조합의 사업 양도는 풋옵션 거래다

반대로 풋옵션의 예를 들어보자. 홍씨가 분양받은 아파트가 지역주택조합 물건이었다. 조합은 아파트 가격이 앞으로 상승할 것으로 보고 비싼 아파트를 싸게 양도해야하는 기회비용 손실을 헤지하기 위해 새로운 P에게 사업을 인도하려 한다. 이전 조합은 3년 후 33평형 아파트를 10억에 양도해야 하는 의무가 있다. 증거금을 받고 선물을 매도했기 때문이다. 주변 신축 시세는 8억원이다. 조합은 P에게 선물을 양도하며 다음 계약을 한다.

거래내용: "조합은 P에게 3년후 입주하는 아파트를 10억에 팔 수 있는 권리를 판다."

아파트를 홍씨에게 양도해야할 가격은 10억으로 동일하지만, 프리미엄을 주고 9억원에 인수한다. 프리미엄은 1억원이다.

조합은 팔 수 있는(-) 권리를 팔아(-) 상승에 배 팅하고, P는 팔 수 있는(-) 권리를 사서(+) 하락에 배팅한 것이다. 즉, 조합은 풋옵션을 팔고 P는 풋옵션을 샀다. 이 때 발생한 프리미엄이 1억원이다.

만약 3년 후 아파트의 가격이 20억이 된다면, 상승에 배팅한 조합은 프리미엄만큼의 이익을 보고 P는 큰 손해를 보게 된다. 이 때, 이 옵션의 행사가는 10억원이 되고 주변 신축의 가격인 현재의 선물가는 8억원이다. 이 8억원은 이 풋옵션의 등가이다. 풋옵션에서 거래된 선물의 행사가(10억)가 등가(8억)보다 높을 때 이 풋옵션은 내가격옵션이 된다. 반대로 옵션의 행사가가 현재 등가보다 낮은 풋옵션은 외가격옵션이라고 한다. 콜옵션과 정반대이다.

위와 같은 선물과 옵션의 기본 개념을 모르고 분양권을 사고 파는 사람들이 많다. 단지 아파트 가격의 변화에 집중해서 분양권을 사고 판다면 레버리지의 위험이 생각보다 클 수 있다는 사실을 알아야한다.