심화학습편: 72 법칙의 유도 (69.3의 법칙)

이번 장에서는 자산을 효과적으로 빠르게 늘리기 위한 원칙들을 소개한다. 어떤 자산을, 어떤 기준에 맞춰서 늘려가야 나에게 가장 좋을지 알아보자.

자산의 분류

먼저, 앞으로 내가 모아가야할 좋은 자산의 기준은 무엇일까? 핵심 기준은 현금흐름과 레버리지 가능성이다.

현금흐름이란 자산을 보유하는 동안 자산이 만들어 내는 수익이다. 앞서 강조한 것처럼 '현금흐름이 나오는가' 가 자산의 기준이다. 자산인 줄 알고 투자했지만 실제로는 부채인 경우를 종종 볼 수 있다. 예를 들면, 재개발이 될 것으로 예상하고 부동산을 구입했는데 시간이 지나고 보니 재개발은 무산되고 대출 이자와 수리비, 세금 등으로 비용만 지불한 경우를 들 수 있다. 또한, 많은 사람들이 자산이라고 오해하는 대표적인 예는 투기성이 높은 주식이다. 배당과 같은 현금흐름도 없고 기업의 수익 및 성장성에 대한 분석도 없이 특히 누군가의 추천만 믿고 가격이 오를 것이라 막연하게 믿고 매수하는 것은 투자라기 보다는 도박에 가깝다. 이처럼 우리가 잘못 알고 있는 몇몇 투자들은 종종 자산과 부채의 경계선을 넘나든다. 좋은 자산을 보유하기 위해서는 이를 구분하고 현금흐름을 항상 평가하는 노력을 해야 한다.

레버리지는 타인의 자본과 시간을 지렛대처럼 이용하여 자기자본의 수익률을 높여 준다. 일반적으로 대출과 같이 자본 레버리지만 생각하기 쉽지만, 타인의 시간과 노력까지 레버리지의 범주에 포함된다. 즉, 레버리지가 크다는 말은 타인의 시간과 자본을 빌려 자산의 이익률을 키울 수 있는 가능성이 높다는 말이며 레버리지는 투자자의 시간과 자본을 절약해 줄 수 있다. 레버리지가 높은 자산에 투자하는 경우 투자금이 줄어들어 더 많은 투자를 할 수 있고 투자 시간이 줄어들어 더 효율적으로 투자할 수 있다.

현금흐름과 레버리지를 기준으로 자산을 분류해 보자. 멋진 거위농장을 만들기 위해 난 어떤 거위들을 사모아야할까?

A. 황금알을 낳는 거위 - 레버리지를 이용하기 좋고 현금흐름이 우수한 자산

대표적인 예는 안정적인 월세 수입이 있는 부동산이다. 투자금을 최소화하기 위해 대출을 최대한 이용해서 수익률을 높이고(자본 레버리지), 연체없이 안정적인 월세 수입(현금흐름)이 나오는 경우 이에 해당한다. 황금알을 낳아 주는 거위의 예는 전세 레버리지 부동산, 배당 수익률이 높은 배당주, 안정적인 사업 등이 있다.

B. 일반 거위 - 레버리지를 이용할 수 있지만 현금흐름이 불확실한 자산

일반 거위는 애매하다. 레버리지를 이용할 순 있지만 현금흐름이 낮거나 마이너스 현금흐름의 위험성이 있는 경우이다.

대표적인 예는 투기과열지역 등의 재건축 투자를 들 수 있다. 시세가 높아서 대출 (레버리지) 을 일으키기 쉽지만 재건축 아파트는 노후화가 심해서 전월세 시세가 매우 낮아 현금흐름이 낮거나 이자 비용을 제하면 마이너스 현금흐름이 될 위험도 있다. 돈만 잡아먹는 부채가 될 수 있는 것이다. 재건축이 성공적이라면 재건축 이후 황금알을 낳아 주는 거위가 될 수 있지만 재건축이 무한정 연기된다면 부채로 전환될 위험이 높다. 재건축을 기다리는 동안 버티려면 안정적인 근로 소득(나의 시간을 투자)이나 투자소득(현금흐름을 가져다주는 황금알을 낳는 거위)이 있어야 할 것이다.

C. 모형 거위 - 레버리지도 어렵고 현금흐름도 낮은 자산

모형거위의 대표적 예는 금과 은, 기축 통화(달러, 엔화)에 대한 투자이다. 평상시에는 현금흐름도 없고 레버리지 효과도 없다. 하지만 한국처럼 세계 경제에 따른 부침이 심한 이머징 마켓의 투자자라면 IMF 외환 위기, 서브프라임 위기 등을 겪으며 모형 거위의 위력을 느낄 수 있었을 것이다. 이런 모형거위는 위기에 대한 헷지 차원에서 접근하길 권한다.

또 다른 유형의 모형거위는 가격 변동만 바라보는 주식 투자, 코인, 옵션 매수가 있다. 막연하게 "사고 기도해야하는 (Buy & Pray)" 유형은 사실상 투자라고 부르기 어렵다.

D. 시간 거위 - 가진 거라곤 시간 뿐일 때

우리는 누구나 하루 24시간이라는 시간 자산 (시간 거위)를 보유하고 있는 투자자이므로 근로자도 투자자이다. 시간 거위라는 시간 자산을 어떻게 투자하는가에 따라 우리의 인생 결과가 크게 달라진다.

현재 근로자라면 나는 다른 사람이 만들어 놓은 농장인 '회사'로 출근해서 황금알을 낳아 주고 그 대가로 알을 몇 개 받아 오는 시간 거위를 보유한 것이다. 현재는 월급으로 안락할지 몰라도 시간 거위는 무한정 알을 가져 올 수 없다. 알을 받아 올 수 있는 시간이 한정되어 있기 때문에 하루빨리 자신만의 농장을 가꾸고 농장 관리인으로 변신해야 할 것이다.

이처럼 현금흐름과 레버리지 용이성을 기준으로 독자 스스로 현재 가진 자산을 분류해 보길 바란다. 레버리지가 용이하면서 현금흐름이 꾸준히 나오는 황금거위 같은 자산은 무엇인가? 만약 내가 갖고 있는 자산들이 모형거위나 시간거위에 불과하다면 나의 자산 포트폴리오를 다시 점검해 봐야 할 때다.

자산을 빠르게 늘리는 방법

현금흐름이 나오는 자산을 빠르게 증가시키려면 어떻게 해야할까? 자산을 살 수 있는 예산은 한정되어 있으므로 실제 투자하는 금액(실투금)을 줄이는 방법이 가장 효과적이다. 실투금을 줄여서 최대한 많은 자산을 사려면 첫째로 싸게 사야 하고 둘째로 레버리지를 일으켜야 한다.

1) 자산을 싸게 사기

싸게 산다는 말은 적은 투자금으로 가치가 높은 자산을 사는 것을 말한다. 그런데 현재 가격이 싸다는 것을 어떻게 알 수 있을까? 과거 시계열을 분석할 것인가? 그냥 많이 떨어지면 싼 것인가? 투자의 목적은 자산을 통한 현금흐름이므로 현금흐름이 많고 투자금이 적게 든다면 좋은 자산이고 가치 대비 저렴한 자산이라고 말할 수 있다. 투자에 있어서도 가성비를 추구하는 것이다. 즉, 투자 수익률이 높은 자산을 사는 것이 자산을 싸게 사는 것이다.

투자수익률 =

위 식에서 보는 것처럼 투자 수익률이 높으면 투자금이 줄어든다. 현금흐름이 많다면 투자수익률이 높다. 예를 들면 어제 종가 기준(2020년 3월 17일) 현대차 우선주(005385)의 배당수익률은 8.19%이다. 1억의 투자금으로 만들어 낼 수 있는 현금흐름이 연 819만원이다. 마우스 몇 번 클릭하는 시간을 투자해서 연 800만원의 현금흐름을 만들어 낼 수 있다. 평균 근로자의 몇 달 월급이다. 현대차 우선주가 이렇게 쌀 때가 있었던가? 주식의 가격 변화는 주식을 사고 팔 것이 아니라면 사실 중요하지 않다. 어쩌면 셀프 노후 배당 연금을 만들 절호의 기회가 될 수 있다.

하지만, 우리가 이런 좋은 투자를 망설이는 이유는 바로 레버리지에 있다. 주식은 시간을 레버리지 할 수 있지만 자본(돈)을 레버리지 하기 쉽지 않다. 물론 주식 담보대출이나 미수를 사용할 수 있지만, 다른 자산에 비해 대출 기간이 짧고 대출 이율이 높다. 장기 보유를 목적으로 매수를 했다 하더라도 대출 상환의 압박 때문에 보유를 포기해야 할 수도 있다.

투자할 때 레버리지가 얼마나 큰 장점인지 알아보도록 하자.

2) 레버리지

어떤 자산을 살 때 다음 그림과 같이 레버리지를 일으킨다고 가정해 보자.

실투금 = 자산 가격 -- 레버리지 = A -- B

그리고 현금흐름은 다음과 같이 수식으로 표현할 수 있다.

현금흐름 = (자산가격 x 자산대비 수익률) -- (레버리지 x 레버리지 이자율) = As - Br

레버리지의 크기는 자산가격에 레버리지 비율을 곱해준다.

레버리지 B = Ap

투자수익률의 수식으로 다시 돌아가보면

투자수익률 (ROI) = = = =

예를 들어 만약 위 현대차 우선주를 연이율 3.5%로 70% 대출받을 수 있다고 하자. (LTV =70%) 자산대비 수익률이 8.19%이기 때문에 투자수익률(ROI)는

투자수익률 (ROI) = = 19.1%

어떤가? 배당 수익률이 8%에서 19%로 2.3배 증가했다! 그 말은 1억을 넣어야 연 800만원을 받을 수 있던 것을 4,300만원만 넣어도 800만원을 받을 수 있다는 이야기이고, 1억을 넣으면 1,900만원을 받는다는 이야기이다. 주가 상승으로 인한 자산 증가는 덤이다. (단, 하나의 예를 든 것일 뿐 당장 현대차 우선주를 사라는 이야기는 아니다!)

투자수익률은 3개의 변수로 이루어진 함수이다. 각각의 사례에 맞는 값을 대입해서 구할 수 있지만, 위 식을 이용해 다음과 같은 표를 만들어 두면 레버리지 효과를 한눈에 보기 쉽다.

20% 이상 ROI를 만들려면 레버리지를 어떻게 조합해야 하는지 한눈에 볼 수 있다. 정리하면, 자산을 빠르게 증가시키는 방법은 첫째, 투자수익률이 높은 자산을 찾고 둘째, 레버리지를 최대한 일으켜서 자산을 매입하는 것이다. 하지만, 여기서 유의할 점들도 있다. 첫번째, 투자수익률이 높은 자산을 찾으라고 했는데 투자수익률이 높다고 해서 모두 좋은 자산일까 의구심이 있을 수 있다. 두번째로 레버리지를 한없이 높였을 때 위험에 빠질 수 있다는 점이다. 이들에 대해 다음 장에서 좀더 살펴보기로 한다.

자산 두배 불리기 게임과 72법칙 -- 나만의 '기준금리'를 가져라

우리 부부가 한때 즐겨 하던 '대건물주'라는 모바일 게임이 있다. 월급쟁이인 주인공이 신림동 반지하 원룸에서 시작해 대건물주로 거듭나는 과정을 담고 있다. 원룸, 상가, 아파트, 건물 등을 사서 임대료를 받는데, 임대료가 월급을 초과하면 직장을 그만두는 스토리도 있다. 이 게임으로 파이어족이 되는 간접 경험을 해보길 추천한다. 되도록이면 빨리 직장에서 은퇴 하는 것을 목표로 해보자 (현실 세계에서도 같은 목표를 세우자). 투자의 기본기가 있다면 1시간 정도면 퇴사할 수 있을 것이다.

사실 투자의 과정도 이 게임과 다르지 않다. 자산을 사고 현금흐름을 만들고 이를 재투자하는 과정이 투자의 기본과 닮아 있다. 투자를 게임이라 생각할 수 있다면 맘 편하고 즐겁게 투자할 수 있지 않을까?

투자는 '자산 두 배 불리기 게임' 에 비유할 수 있다. 즉, 자산이 두 배가 될 때마다 레벨업을 하고 레벨을 높이면서 경험치를 쌓으며 투자 대상과 방법을 업그레이드 하는 게임이다. 레벨을 임의로 나누면 다음 그래프와 같이 구분할 수 있을 것이다.

자신만의 투자 게임 레벨을 정하고 그래프를 그리고 점검해 보기 바란다. 위 그래프의 Lv.1은 자산 2,500만원을 모으기 전까지의 단계로 정했다. 각 레벨을 달성하기 위해 필요한 자산은 막대 그래프 윗부분에 1억원 단위로 적혀 있다. 이렇게 놓고 보면 투자의 목표가 간단 해지는 장점이 있다. 단순히 자산을 두 배씩 불리면서 레벨업을 하면 된다!

레벨업 하는 데 걸리는 시간 즉, 자산을 두 배 불리는 데 걸리는 시간은 어떻게 정해 질까? 이 때 사용할 수 있는 도구가 바로 '72법칙'이다. 72법칙은 자금을 두 배 불리는 데 걸리는 시간을 쉽고 빠르게 계산하기 위해 만들어 졌다. 72를 연간 자산 증가율로 나눠 나온 값이 자금을 두 배 불리는 데 걸리는 시간이다.

반대로도 계산 가능하다. 72를 두 배 되는 데 걸리는 기간으로 나누면 필요한 연 평균 증가율을 구할 수 있다. 만약 자산을 5년마다 두 배로 늘리고 싶은 투자가 있다면 연평균 몇 %씩 자산을 늘려야 하는 지 알 수 있다. 즉,

= 14.4 (%/연)

연 14.4%의 자산 증가율이라면 5년 안에 자산을 두 배로 불릴 수 있다. 은행 예금 이자가 연 1%인 시대에 14.4%의 수익률이라니 굉장히 어려워 보인다. 하지만, 자산을 늘리는 방법에서 살펴 본 것과 같이 ROA가 높은 자산을 레버리지를 이용해 투자한다면 훨씬 빠른 자산 증가를 이룰 수 있다. 하지만, 세상일이 모두 그렇듯 투자도 목표를 이루는 데 많은 시간이 걸린다. 그래서 이 게임을 제대로 하기로 마음 먹었다면 가능한 한 빨리 시작하는 것이 좋다. 게임이 어렵다고 재미가 없는 건 아니 듯 지나친 욕심을 버리고 즐기면서 함께 꾸준히 했으면 좋겠다.

워런 버핏이 버크셔 헤서웨이를 이용해 투자 게임을 한 결과는 어떨까? 다음 그래프는 투자의 신이 투자 게임을 플레이 한 과정이다.

1965년 버크셔 헤서웨이의 자산을 레벨 1이라고 하고 자산을 2배 불렸을 때마다 레벨을 증가시켜 기록했다. 이 그래프를 보면 각 레벨업을 할 때 걸리는 기간을 알 수 있다. 1년만에 두 배 불리기에 성공한 때도 있었고 상당한 기간이 걸린 때도 있었다. 최근까지 레벨 15를 기록하고 있고 14번이나 자산을 두 배로 늘려 왔다는 것을 볼 수 잇다. 하지만, 각 연도별 수익률을 살펴 보면 다음 그래프와 같이 들쭉날쭉하다.

투자의 신 워런 버핏도 무려 -48.7%의 손실을 본 해가 있었다. 수익률이 (-)인 해도 55년 동안 11번이나 된다. 투자 기간 중 20%는 손실 구간이었던 셈이다. 시장 수익률에 비교한다면 실제 손실을 본 횟수는 더 증가할 것이다. 그럼에도 불구하고 꾸준한 투자는 27,000배의 자산 증가를 선사했다. 결국 결론은 장기적으로 자산을 두 배씩 늘리는 레벨업을 꾸준히 해 나가는 것을 목표로 해야 한다는 것이다. 단기적 손실에 실망하지 말고 장기적으로 우직하게 투자를 지속해 간다면 우리도 워런 버핏처럼 놀라운 자산 증가를 이룰 수 있다.

그럼 나는 어떤 레벨을 목표해야 할까? 우리가 자산을 늘려가려는 이유는 자산은 현금흐름을 창출하기 때문이라는 점을 잊지말자. 따라서 경제적 자유의 목표는 자산의 크기가 아닌 현금흐름의 크기로 결정해야 한다. 20억짜리 아파트를 깔고 앉아서 월 200만원의 수익으로 근근이 살아가는 부자와 적당한 곳에 거주하면서 월 2,000만원의 현금흐름으로 여유롭게 사는 부자는 삶의 질이 다르다. 삶의 질은 자산의 크기가 아니라 현금흐름의 크기에 달려 있다. 우리가 목표하는 현금흐름을 가져다주는 자산의 양을 가늠하기 위해서 72 법칙을 사용하는 것뿐이다.

내가 은퇴하고 싶은 나이와 목표하는 현금흐름은 얼마인가? 그리고 현재 나의 자산 상황에 비춰 봤을 때 그 목표를 달성하려면 내가 목표해야 하는 투자 수익률은 얼마일까? 자신의 목표 은퇴 나이와 원하는 현금흐름에 따라서 기대수익률이 달라진다. 이 기대 수익률, 즉 나만의 투자 기준 금리는 다음과 같은 조건에 따라 달라진다. 각 조건을 변화 시키면서 '나만의 기준금리'를 정해보자 (<https://myinterate.netlify.app/> 에서 나만의 기준금리를 구할 수 있다).

여기서 나온 결과를 설명하면, 자산수익률 (ROA)은 자산에 투자할 때 기준이 되는 수익률이다. 예를 들어 위에서 나온 것과 같이 목표 ROA가 5%라고 가정하면, 자산의 가격이 1억원이라고 했을 때 연 순현금흐름이 500만원이 되어야 하는 것을 의미한다. 만약 경매로 빌라를 낙찰받는다고 가정했을 때, 목표 ROA가 5%라면 연 현금흐름 300만원밖에 되지 않는 빌라를 절대 1억원 이상에 낙찰 받으면 안 된다는 말이기도 하다. 이처럼 나의 목표에 따라 투자 여부에 대한 기준이 세워 진다.

자산에 따라 결정되는 수익률인 ROA와 레버리지 효과를 포함한 총투자 수익률인 ROI의 차이를 이해하는 것은 매우 중요하다. ROA는 투자 자산을 선별하는 기준이 되는 지표이고 여기에 레버리지 비율과 레버리지 이자율을 조합하면 ROI가 된다. 즉, ROA는 자산이 결정되면 정해지는 값이지만, ROI는 사람마다 달라진다. 예를 들어 상가 분양사무소에서 광고하는 '수익률 8% 상가'는 ROI이다. 최적의 조합으로 가장 높은 ROI를 만들어 놓고 이를 광고한다. 이 상가를 살 때는 현실적인 ROA를 계산해 보고 여기에 내 신용과 감당 가능한 레버리지에 맞게 ROI를 다시 계산해 봐야 한다.

만약 위 결과로 나온 '나만의 기준 금리' 즉, 내가 감당해야 할 투자 수익률이 너무 높다면 조건을 수정할 필요가 있다. 목표 은퇴 시기를 늦추거나 원하는 미래 수익을 줄여야 한다. 또는 감내할 수 있는 레버리지 비율을 높이도록 노력해야 하고 신용을 유지하며 대출 이자율을 감소시켜야 한다. 더 근본적으로는 내 시간 가치를 높여 연봉을 높이거나 지출을 줄여 투자금을 늘려야 한다.

다시 돌아가서 위의 ROI 9.2%는 나의 기준금리이다. 즉, 나의 목표 수익률이 된다. 이 또한 현금흐름을 기준으로 계산하는 것이다. 예를 들면 주식투자의 경우, 내년 주가가 9.2% 상승하는 것을 목표로 하는 것이 아니다. 이것은 자산증가율일 뿐, 투자수익과 상관없다. 현금흐름인 연 배당 수익률이 9.2%일 것을 목표하는 것이다. 이런 주식은 사실 찾기 힘들다.

종자돈과 시간자산이 부족하다는 이유로 수많은 젊은이들이 주식투자에 뛰어들고 있다. 하지만 주식투자는 레버리지가 쉽지 않아서 자산을 늘리는 데 시간이 오래 소요된다. 그리고 주식을 샀다팔았다하는 트레이딩으로 돈을 번 사람들은 극히 드물다. 워런 버핏은 주주서한에서 "빈번히 사고파는 트레이딩을 투자라고 말한다면 바람둥이의 하룻밤도 낭만적 사랑"이라고 말했다.

반면, 부동산형 투자에서 ROI 9.2%를 만족하는 자산은 많다. 뒤에서 설명할 전세레버리지 투자도 그 한 예이다. 전세레버리지 투자는 주로 전세가율 80% 이상에 투자한다. 보증금 레버리지에 대한 대출 이자는 0%이다. 앞의 엑셀파일에서 다른 조건은 그대로 두고 레버리지를 80%로 대출이자를 0%로 바꾸면 목표 자산대비 수익률 ROA는 2.3%밖에 되지 않지만, 나만의 기준금리(ROI)는 11.0%나 되는 걸 볼 수 있다.

이렇듯 각 투자 방법의 조건을 입력하면 어떤 투자법이 내 목표를 빠르게 이루는 데 도움을 줄 수 있는지 파악할 수 있다. 모두가 현재 사정이 각각 다르고 목표하는 바도 다를 것이기에 나의 투자 수익률, 즉 나만의 기준 금리는 남들과 같을 수 없다. 그렇기 때문에 남들이 하는 투자를 무작정 따라 해선 안 되는 것이다. 누구나 건강과 젊음을 꿈꾸지만 실제 나이, 건강 상태, 생활 습관 등 많은 변수에 따라 의사의 처방이 각각 다르듯이 투자 처방도 각자 달라야 한다. 나의 목표 수익률을 달성할 수 있는 자신만의 투자 법을 찾길 바란다.

72법칙은 자금을 두 배 불리는 데 걸리는 시간을 쉽고 빠르게 계산하기 위해 만들어 졌다. 72법칙이 어떻게 나왔는지를 살펴보기 위해서는 로그에 대해 알아야 한다. 잠깐 고등학교 수학으로 돌아가 보자. 다음 지수 방정식에서

만약 A와 C를 알고 있다면 B는 어떻게 구할까? 이때 필요한 것이 로그이다.

여기서 A = 자연상수 e라면 이것을 자연로그라 부르고 다음과 같이 쓸 수 있다.

이제 72법칙을 증명해보자.

원금에 연 복리 수익률을 적용하여 원금이 2배 되는 기간을 수식으로 표현하면 다음과 같다.

위 식에서 원금 A를 소거하고 양변에 자연로그를 취하면 다음과 같이 변형시킬 수 있다.

만약 수익률 r이 0에 가까우면 로그 부분은 다음과 같이 간단한 항으로 치환할 수 있다.(테일러 급수를 이용한다.)

따라서, n은

즉, 원금이 두 배가 되는 기간은 0.693을 수익률로 나눠 주면 된다. 보통 수익률을 %로 나타내기 때문에 69.3을 수익률(%)로 나눠 준다.

하지만, 쉽게 계산하기 위해서 만든 법칙인데 암산으로 69.3을 나누는 것은 그냥 계산기나 엑셀을 이용하는 것이 편할 것이다. 따라서 어차피 대략적인 값이므로 69.3의 주변에서 계산하기 편한 수인 72를 이용한다. 72를 이용하는 이유는 나누어 떨어지는 수가 많기 때문인데 이는 72의 약수가 많다는 말과 같다.

그렇다면 정확한 값과 72법칙을 이용한 근사값이 얼마나 차이가 날까? 놀랍게도 다음 표와 같이 5~20% 수익률 구간에서는 실제 값과 차이가 거의 없고 69.3법칙보다 더 정확하다. 72법칙을 발견한 사람은 천재다!!

연 익률이 작은 구간에서는 69.3의 법칙이 더 잘 적용되지만, 어차피 큰 차이가 없고 계산하기 편하므로 거의 전 구간에서 72법칙을 사용해도 될 것 같다.

DCF의 기본 원리: 미래 현금흐름을 현재가치로

투자의 기준을 정하는 방법 1: DCF의 기본 원리

앞서 우리는 목표하는 은퇴 시기에 원하는 현금흐름을 얻기 위해 나만의 투자 기준금리를 정해 보았다. 이번엔 나만의 기준금리를 이용해 투자 여부를 결정하는 방법에 대해 알아보자.

현금흐름을 기반으로 자산을 평가할 때 가장 많이 쓰이는 방법은 DCF(Discounted Cash Flow)이다.

DCF란 뭘까? '미래의 현금흐름을 적정 이율로 할인해서 현재 가치를 구하는 방법'이다. 즉, 미래에 기대되는 현금흐름을 현재가치로 환산하여 모두 더하면 어떤 대상의 가치를 반영한다는 것이다. 주로 기업 가치를 측정하는 데 사용되고 있는데 이를 자산의 가치를 평가하는 방법으로 이용할 수 있다.

이해하기 쉽게 예를 들어 보자. 아래와 같은 마법의 상자(?)가 있다. 이 '상자'에 1,000만원을 넣어 놓으면 매년 100만원씩 돌려준다고 가정하자. (여기에서 '상자'는 나중에 우리가 원하는 투자 방법, 자산, 상품 등 어떤 것으로도 바꿀 수 있다.)

예를 들어 이 상자를 아파트 전세 레버리지 투자로 가정할 경우, 위 상자를 아파트로 바꾸면 된다. 이 때, 전세 계약기간은 2년 주기이므로 현금흐름은 매년이 아니라 2년에 한번씩 나오게 된다.

다시 상자로 돌아와서 우리는 이 상자에 1,000만원을 투자해야 할까? 이 질문에 답하기 위해서는 매년 받는 현금흐름 100만원의 현재 가치는 얼마인지 알아야 한다.

1년 후에 받는 100만원의 가치는 지금의 100만원의 가치와 얼마나 차이가 날까? 어떤 사람이 "내년에 100만원을 줄 테니 지금 100만원만 빌려 줘."라고 했을 때, 우리는 직감적으로 이 거래가 손해라는 것을 안다. 왜냐하면, 은행에 넣어 놓는다 해도 연 이자 1% 정도는 받을 수 있기 때문이다. 그렇다면 현재의 100만원은 미래의 100만원보다 가치가 크다고 할 수 있다. 다시 말하면 미래의 100만원은 현재 100만원보다 가치가 떨어진다. 얼마나 차이가 나는 걸까? 은행 예금의 예를 이용해 보자.

은행에 100만원을 넣었다면, 현재 예금 금리 세후 약 1.2%를 적용했을 때 1년 후에 받을 수 있는 원리금의 합은 약 1백 12만원이다. 이것을 식으로 나타내면 다음과 같다.

100만원× = 1,012,000원

현재의 100만원은 1년 후 받는 1백 1만2천원과 비슷한 가치를 가진다고 할 수 있다.

질문을 바꿔서, 만약 1년 후에 100만원을 받기 위해서는 얼마를 예금해야 할까?

A× = 100만원

A = 98만 8,142원

98만 8142원을 예금하면 1년 후에 100만원을 받는다. 이 때 98만 8142원은 1년 후 100만원에 대한 현재 가치이다. 백만원이라고 해서 다 똑 같은 백만원인 것처럼 보이지만 시점이 과거인지 현재인지 미래인지에 따라 그 가치가 제각각 다 달라진다

1년 후의 가치를 현재가치로 변화 시키려면 다음과 같은 식으로 표현하면 된다.

n년 후의 가치를 현재 가치로 환산하려면 다음 식을 이용한다.

정확히 말하면 여기서 사용하는 연 수익률은 연 할인율로 바꿔야 한다. 하지만, 할인율이나 수익률은 말만 다를 뿐 사실상 같은 의미이다.

다시 상자로 돌아가서, 1년 후에 받는 100만원과 2년 후에 받는 100만원의 가치는 다르다. 마찬가지로 3년, 4년, 5년, ... , n 년 후에 받는 100만원의 가치도 각각 다르다. 이들을 모두 현재 가치로 환산해서 더해 보면 다음과 같이 표현할 수 있다.

이처럼 미래의 현금흐름을 모두 현재가치로 바꿔서 합산한 값이 우리가 투자하려는 1000만원보다 클 때 우리는 이 마법의 상자에 돈을 넣으면 된다.

아직 감이 오지 않았다면, 다음 질문에 답해 보자. 1,000만원을 상자에 넣었을 때, 5년 동안 연 100만원씩 준다면 우리는 상자에 돈을 넣어야 하는가? 그냥 대충 생각해 봐도 5년동안 500만원을 받을 텐데 1,000만원을 넣는 것은 바보 같은 짓이다.

그렇다면 15년 동안 100만원씩 준다면 우리는 상자에 돈을 넣어야 하는가? 솔깃하다. 1,000만원 넣고 1,500만원을 돌려 받을 것 같기 때문이다. 하지만, 손해일 수 있다. 이 때, 이익인지 손해인지 결정하는 것은 바로 '연수익률'이다. 연 수익률을 은행 예금 이자 1.2% 라고 한다면 15년 동안 현금흐름을 현재가치로 환산해 모두 더한 값이 1,365만원이다. 따라서, 우리는 상자에 돈을 넣는 것이 유리하다. 하지만, 연 수익률이 10%라면 돌려 받는 돈의 가치는 761만원 밖에 되지 않는다. 이때는 상자에 돈을 넣지 말아야 한다.

다시 이야기하면, 투자할 수 있는 대체제의 수익률에 따라 상자에 돈을 넣을지 말지 결정된다는 것이다. 대체제의 수익률이 낮다면 우리는 상자에 돈을 넣는 것이 유리할 것이고 대체제의 수익률이 높다면 우리는 상자가 아닌 대체제에 투자해야 한다.

이 대체제의 수익률은 사람에 따라 다르다. 만약 어떤 사람이 연 100%의 수익을 올릴 수 있는 투자 실력을 가지고 있다면, 이 사람은 상자에 돈을 넣지 않을 것이다. 당장 내년에 2천만원을 얻을 것이기 때문에 15년동안 100만원씩 받을 필요가 없다. 연수익률이 50%인 투자기술을 가진 사람도 마찬가지이다. 이 사람은 당장 내년에 1,500만원을 가질 수 있기 때문에 15년 동안 100만원씩 받을 이유가 없다. 즉, 훌륭한 대체제를 얼마나 구비하고 있느냐가 투자자의 능력을 가르는 지표가 된다.

투자 대상의 가치는 이렇게 정해 진다. 워런 버핏은 1996년 주주서한에서 다음과 같이 말했다.

"내재가치는 절대적으로 중요한 개념으로, 투자와 기업의 상대적 매력도를 평가하는 유일하게 합리적인 방법입니다. 내재가치는 간단하게 정의할 수 있습니다. 기업이 잔여 수명 동안 창출하는 현금을 할인한 가치입니다."

어떤 투자 방법의 상대적인 우위를 합리적으로 평가할 수 있는 유일한 방법은 DCF를 이용해 내재가치를 구하는 것뿐이다.

즉, 투자대상의 적정 가치는 다음의 3가지 변수에 의해 결정된다.

투자기간 (잔여수명)

미래 현금흐름

목표 수익률 (할인율)

예를 들어서, 나의 목표수익률 (할인율)이 10% 인데, 이 부동산을 구입하면 월 100만원씩 월세 (현금흐름)가 나온다고 한다. 이 부동산의 적정한 가격은 얼마일까? 매도자가 제시하는 이 부동산 가격은 비싼지, 싼지를 판단할 수 있게 된다.

워런 버핏은 DCF를 이용해 내재가치를 구하지 않는다고 이야기 해서 논란이 된 적이 있다. 버핏이 말하는 것은 이 DCF 식에서 미래현금흐름과 할인율을 무리해서 예측하지 않겠다는 말이지 이 원리를 이용하지 않는다는 말은 아니었다. 즉, 굳이 예측하지 않아도 뻔히 알 수 있는 안정된 기업에 투자하겠다는 것이다. 버핏은 다음과 같이 말하기도 했다. "스트라이크 존에 들어오는 공만 치겠다."

우리도 너무나 뻔할 정도의 현금흐름이 보이는 곳에 우리의 기준 수익률을 가지고 투자 여부를 결정한다면 투자의 성공확률을 드라마틱하게 높일 수 있다. 나만의 금리를 정해서 편하게 스트라이크 존에 들어오는 공만 치면 되는 것이다. 여기서 핵심 키워드는 "뻔할 정도의 현금흐름" 이다. 따라서 현금흐름이 뻔할 정도로 예측이 되는 투자라면 우리는 이 투자가 나에게 맞는건지, 해야할 투자인지 금방 알 수 있다. 뻔할 정도로 현금흐름이 예측이 되는 투자의 예는 부동산 월세투자, 전세 레버리지 투자, 배당주 투자 등이 있다.

IRR과 NPV로 투자 여부 판단하기

투자의 기준을 정하는 방법 2: IRR 과 NPV

이제 DCF 원리를 활용해서 내가 투자하려는 자산의 수익률을 평가해보자.

DCF를 활용해서 자산을 평가하는 방법에는 크게 두 가지가 있다.

NPV (Net Present Value, 순현재가치 법)

IRR (Internal Rate of Return, 내부수익률 법)

NPV (순현재가치) 는 투자 원년의 투자비용을 빼고 미래의 현금흐름을 현재가치로 환산하여 모두 더하면 구할 수 있다.

NPV =

NPV 식에서 투자 원년(n=0)에는 현금흐름이 투자비용만큼 (-)가 될 것이다. 이 후 할인율과 현금흐름이 정해 지면 NPV를 구할 수 있다. 여기에서 NPV가 (+)이면 성공적인 투자, NPV가 (-) 이면 하지 말아야 할 투자가 된다.

다음의 그림과 같이 미래의 현금흐름을 현재가치로 환산해서 모두 더했을 때 지금 당장 투입해야하는 투자 비용보다 크다면, 이 투자는 일단 해볼만하다.

반대로, 미래의 현금흐름을 현재가치로 환산해서 모두 더한 값이 오늘날 투자비용보다도 더 작다면 이 투자는 할 이유가 없다.

이와 같이 NPV는 고려해 볼 만한 투자와 단칼에 버려야 할 투자 아이디어를 구분하게 해 준다. 일단 NPV 값이 마이너스(-)인 투자라면 고려할 가치조차 없기 때문이다. 하지만 NPV 가 (+) 값을 갖는다고 해서 무조건 그 투자를 해야 할까?

순현재가치가 (+) 라면 일단은 투자 성공이긴 하다. 그런데 이 (+)가 얼마나 나는지를 보는 게 IRR 이다. IRR은 투자로 지출되는 현금의 현재가치와 그 투자로 유입되는 미래 현금흐름의 현재가치가 동일하게 되는 수익률을 의미한다. 즉, NPV가 0이 되게 하는 수익률이다. 식으로 표현하자면 NPV 식에서

NPV = = 0 을 만족하는 할인율이 IRR 이다.

예를 들면, 현재 1억원을 투자해서 1년 후에 2억원의 현금흐름이 나온다고 했을 때 수익률은 100%이다. 이 100% 라는 수익률은 1년 후 받는 2억원이 현재 가치인 1억원으로 환산해주는 할인율과 똑같다. 이 값이 IRR 이다. 이처럼 미래가치과 현재가치와 같아지도록 만들어주는 수익률(=할인율) 을 IRR 이라고 한다.

오늘 자금을 투자했는데 앞으로 매년 현금흐름이 나온다면 다음과 같은 그림이 된다.

위 그림에서 볼 수 있듯이, IRR은 미래 현금흐름을 현재가치로 환산해주므로 이 투자의 수익률과 같다. 따라서 해당 투자의 IRR (수익률) 보다 나의 목표 수익률인 나의 기준 금리가 높다면 해야할 투자이고 낮다면 패스해야 한다.

즉, 다음의 3가지를 알면 우리는 그 투자의 IRR (수익률)을 구할 수 있으므로 투자할지 말지를 결정할 수 있다.

투입자금

현금흐름 예측

투자기간

친구가 3천만원을 오늘 투자하면 향후 5년간 천만원의 현금흐름이 기대되는 투자건을 추천했다고 하자. 나의 목표수익률은 10% 일 때 이 투자를 해야할까? 다음과 같이 정리해서 이 투자의 수익률 (IRR)을 구해보자.

투입자금: 3천만원

현금흐름 예측: 매년 천만원

투자기간: 5년

IRR을 구하기 위해서는 아래의 방정식을 풀어야하는데 엑셀에서 IRR 함수를 이용하면 아주 간단하게 IRR=19.86% 를 구할 수 있다.

이 투자는 해야할까? 앞서 구한 나만의 기준 금리와 비교해서 이 IRR이 더 높다면 이 투자를 하는 것이고 아니라면 다른 투자처를 찾으면 된다. 여기서 나의 목표수익률은 10% 인데 이 투자수익률 (IRR) 은 10%보다 높은 19.86%이므로 나에겐 훌륭한 투자가 된다!

NPV (순현재가치)를 구하려면 미래의 현금흐름 (5년간 매년 천만원씩) 을 현재가치로 환산해서 오늘 투입되는 비용인 3천만원보다 큰지 작은지를 판단하면 된다. 나의 기준금리가 10%라면 이 10%를 할인율로 쓰면 아래와 같은 식을 계산하는 것이다.

IRR 과 마찬가지로 NPV도 엑셀을 이용하면 쉽게 구할 수 있다. 목표수익률 10%를 가정했을 때 NPV는 718.9만원이 나온다. 즉, 오늘날 3천만원을 투자하면 즉시 3천718.9만원을 돌려받는 투자이다.

이 투자는 나의 기준금리인 10%보다도 높은 수익률인 19.86% (IRR) 로 예상되며 순현재가치 (NPV)가 오늘 투입비용인 3천만원보다 높기 때문에 투자해도 좋다고 판단할 수 있다.

하지만 만약 나의 기준금리가 25% 라면 어떨까? 이 투자의 수익률은 19.86%이기 때문에 내가 목표로 하는 수익률에 미달하므로 이 경우엔 패스해야할 투자가 된다. 이처럼 동일한 투자건에 대해서도 사람마다 기준금리가 다르기 때문에 투자를 해야할지 말지가 달라진다.